不動産法人化

法人化とは何かを知る

「会社を作ること」なのか「名義を移すこと」なのか。言葉の像を先に作ります。

• 法人化とは、会社を作ることではなく、家賃の受け皿を移すこと

自分は得か判断する

まず「自分は法人化して得なのか」を数字で決めます。向かない人の条件も先に読んでおくほうが早いです。

• 法人化が得になるのは、所得がいくらからか
• 不動産を法人化して後悔する人の共通点──誰も言わないデメリット

方式を選ぶ

管理委託・サブリース・所有の3方式。どれを選ぶかで、移せる利益額も否認リスクも変わります。

• 法人化のやり方は3つ。家賃をどこまで会社に移すかで選ぶ

器を作る（設立）

会社の形・資本金・決算月・役員構成。あとから変えにくいものを先に決めます。

• 株式会社か合同会社かは、費用と運営と承継で決める

建物を移す

いくらで移すか。ここを間違えると、みなし譲渡・消費税・登記コストで一気に重くなります。

• 法人に移すのは建物だけ。土地は個人に残す

土地を手当てする

建物だけ移すと、土地は個人に残ります。ここで届出を出さないと借地権の認定課税が来ます。

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融資・既存借入を処理する

残債のある物件は、銀行の合意なしに動かせません。ここが実務で一番止まる場所です。

• ローンが残る物件は、銀行の同意なしに会社へ移せない

個人側を締める

法人ができたら、個人側の届出・控除・予定納税を畳みます。放っておくと払いすぎます。

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回す（運用・実態づくり）

作った会社を「実体のある会社」として回します。証跡がないと、あとで否認されます。

• 身内の会社に払う管理料は、率ではなく仕事の実態で決まる

節税を効かせる

会社ができてから使える打ち手。社会保険という「第二の税金」を先に見ておきます。

• 会社の節税は、税額ではなく手取りで決める

承継する

法人化の本当の効果は相続で出ます。株価が低いうちに、どう渡すか。

• 会社の株は、株価が下がった年に子へ渡す

出口

売るとき・畳むとき・戻すとき。入口だけ決めて出口を見ないと、最後に取られます。

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