相続手続きの全体像

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0相続手続きの全体を知る順番は期限で決まる

相続が起きたあとの手続きは、動く順番が法律の期限で決まっています。7日・3か月・4か月・10か月・3年の5つを、先に押さえます。

数え方は手続きごとに少し違います。まず死亡日から数えて、下の日付を紙に書き出します。

賃貸物件がある家庭には、もうひとつ事情があります。家賃は止まりません。入居者は住み続け、振込は毎月来て、修繕の電話も鳴ります。手続きと経営、この2本を同時に進めます。

ここから先は、相続が起きたあとの話です。生前にできる備え（分け方・納税資金・節税）は相続対策の全体像にあります。

1直後の2週間を乗り切る止める・請求する・口座

最初の期限は死亡届です。死亡を知った日から7日以内に市区町村へ出します（戸籍法86条）。葬儀社が代行することが多く、ここで困る人は多くありません。

そのあいだに、口座のほうで困ることが起きます。金融機関が死亡を知ると、口座は止まります。引き出しも、引き落としも、振込の受け取りも止まります。

年金と契約を止める届出

受け取り続けると、あとで返すことになります

年金受給権者死亡届。国民年金は14日、厚生年金は10日以内

保険健康保険・介護保険の資格喪失の届出

契約公共料金・携帯・定額サービスは解約か名義変更

もらえるお金を請求する請求

請求しないと、1円も出てきません

年金亡くなった月までの未支給分。生計を同じくした遺族が請求

保険金生命保険は受取人が請求。3年で時効

葬祭費国保・健保から数万円。2年以内に申請

口座が止まっても、当面の現金は引き出せます。遺産分割の前でも、相続人1人で払い戻しを頼めます。上限は、口座ごとの残高の3分の1に自分の法定相続分を掛けた額で、1つの金融機関につき150万円までです（民法909条の2）。葬儀費用はここでまかなえることが多く、払った葬儀費用は相続税の計算で引けます（相続税法13条）。

賃貸物件がある家庭は、家賃の口座を先に見ます。亡くなった人の口座に家賃が振り込まれ、そこからローンや管理料が引き落とされている家庭が多くあります。口座が止まると、入居者の振込は戻され、ローンの引き落としもできません。

• 管理会社・保証会社に連絡する貸主が亡くなったこと、当面の連絡先、振込先が変わる予定を伝えます
• 家賃の振込先を決める相続人代表の口座を仮の振込先にし、受け取った家賃は使わずに分けて置きます。放棄を考えているなら、受け取り方を先に専門家へ相談します
• 引き落としの相手を確かめる借入の返済、管理料、共用部の電気代、火災保険。止まると困る順に金融機関へ連絡します

2遺言書を探すあるかないかで進み方が変わる

分け方を話し合う前に、遺言書があるかを確かめます。あるかないかで、この先の進み方がまるごと変わります。

探す場所は、公証役場・法務局・自宅の3か所です。相続人なら、戸籍と身分証を持って行けば調べられます。

• 公正証書遺言は、公証役場で全国どこの公証役場でも検索できます。見つかれば、写しをその場で請求できます
• 法務局に預けた自筆の遺言は、法務局で「遺言書保管事実証明書」を請求します。預けてあれば、内容の証明書も取れます
• 自宅や貸金庫の自筆の遺言は、開けない家庭裁判所の検認を受けてから開きます（民法1004条）。勝手に開けると過料の対象です

遺言書があるそのとおりに

原則、書いてあるとおりに分けます

検認公正証書と法務局保管なら不要。自宅の自筆なら必要

偏り取り分が少ない相続人から、遺留分を請求されることがある

遺言書がない話し合い

相続人全員で決めます（遺産分割協議）

次へ3で相続人と財産を確定してから、6で分け方を決める

窓口誰が入居者と管理会社の窓口になるかも、ここで決める

賃貸物件がある家庭では、遺言書に「アパートは長男に」と書いてあるだけで、経営の引き継ぎ先が早く決まります。遺言がなく相続人が多いと、誰が窓口になるかから話し合います。

3相続人と財産を確定する戸籍と財産の一覧

誰が相続人かは、戸籍で決まります。亡くなった人の出生から死亡までの戸籍をすべて集め、法定相続人を確定します。前の結婚の子や認知した子が戸籍で見つかることがあり、話し合いをやり直す原因になります。

戸籍がそろったら、法務局で「法定相続情報一覧図」を作ります。無料で何通でも出せ、銀行や税務署で戸籍の束の代わりに使えます。

次に、財産と借金の一覧を作ります。4の放棄の判断、6の分け方、7の相続税で、この一覧を使います。賃貸物件がある家庭には、ふつうの家庭にない項目が入ります。

財産に入るもの足す

名寄帳と残高証明書で、漏れなく

不動産市区町村の名寄帳で全物件を出し、登記事項証明書で名義を確かめる

預貯金死亡日の残高証明書。子や孫の名義でも実質が親のお金なら財産に入る（名義預金）

未収家賃滞納されている家賃は、債権として財産に入る

財産から引くもの引く

借金と預り金は、財産から引きます

借入金残高証明書を取る。団体信用生命保険付きなら残債は消える。消えた分は、財産から引けない

敷金入居者に返す義務のある預り金。戸数が多いと数百万円になる

葬儀費用引ける。香典返しと法要の費用は引けない

一覧は、所在・評価の目安・名義・借入・敷金の5列で足ります。ここで作った表は、7の申告でそのまま使います。

4相続するか、放棄するかを決める3か月の期限

相続を知った時から3か月以内に家庭裁判所へ申し立てれば、相続を放棄できます（民法915条）。何もしなければ、財産も借金もすべて引き継ぎます。

単純承認・限定承認・相続放棄の3つから選びます。

3か月で決めきれないときは、家庭裁判所に期限の伸長を申し立てます。わからないまま期限を過ぎるより、伸ばすほうが安全です。

賃貸物件がある家庭は、放棄を急がないことです。借入が大きく見えても、団体信用生命保険が付いていれば残債は死亡で消えます。物件の収支が回っているなら、借金があっても相続したほうがよい場合がほとんどです。銀行に団信の有無を確かめてから決めます。

5準確定申告を出す4か月の期限

亡くなった人のその年の所得税は、相続人が代わりに申告します。これが準確定申告です。期限は相続を知った日の翌日から4か月以内で、相続税の10か月より先に来ます（所得税法124条・125条）。

賃貸物件を持っていた人は、家賃収入があるので原則として対象です。相続人が複数いれば、連名で1通出すか、各自が出して他の相続人に知らせます。

青色申告の引き継ぎは、いちばん見落とされます。亡くなった人が青色申告でも、相続人には自動で引き継がれません。相続人が新しく承認申請を出し、その期限は死亡日で変わります。

店舗や駐車場の収入が多く、消費税の課税事業者だった場合は、消費税の申告も4か月以内です。

6誰が何を取るかを決める遺産分割協議

遺言書がなければ、相続人全員の話し合いで分け方を決めます。1人でも欠けると無効です。まとまったら遺産分割協議書を作り、全員が実印を押して印鑑証明書を付けます。この書類を、登記と預金の解約と相続税の申告で使います。

不動産は、現金のようには分けられません。分け方は次の4つです。

物ごとに分ける現物分割

土地はA、預金はB、と物ごとに分けます

向く財産の種類が多く、それぞれの額が近い家庭

注意金額に差が出やすい

1人が取り、現金で払う代償分割

1人が不動産を取り、ほかの相続人に現金を払います

向く賃貸物件を1人に引き継がせたい家庭

注意払う現金が要る。生命保険で用意する家庭が多い

売って現金で分ける換価分割

売って、現金で分けます

向く誰も引き継がない、収支が合わない

注意譲渡所得税がかかる。売る時期を選びにくい

全員の名義で持ち合う共有

持分で持ち合う

向く一時しのぎ。すぐ売ると決めている場合だけ

注意修繕・更新・売却に全員の同意。次の相続でさらに割れる

賃貸物件は「誰が経営を続けるか」で決めます。

話し合いの間の家賃には、決まりがあります。相続が起きてから分割が決まるまでの家賃は、相続人が法定相続分で分けて取ります（最高裁平成17年9月8日判決）。あとで分け方が決まっても、さかのぼりません。長引くほど、精算が複雑になります。

配偶者にまとめて渡すと、今回の相続税は軽くなります。ただし家賃で配偶者の財産がさらに増え、次の相続で重くなります。分け方は2回分で考えます。

7相続税を申告して納める10か月の期限

相続税の申告と納税は、相続を知った日の翌日から10か月以内です（相続税法27条・33条）。まず、かかるかどうかを確かめます。

比べる相手は基礎控除です。3の一覧から借金と葬儀費用を引いた額が、これを超えるかどうかで決まります。

賃貸物件がある家庭は、たいてい特例を使います。どれも、申告して初めて使えます。

• 小規模宅地等の特例アパート・貸家の土地は200㎡まで50%減。自宅の土地は330㎡まで80%減。亡くなる前3年以内に貸し始めた土地は対象外（事業的規模で3年を超えて貸している人は除く）
• 配偶者の税額軽減配偶者が取る分は、1億6,000万円か法定相続分のどちらか多い額まで無税
• 賃貸割合亡くなった時点で貸している部屋の割合だけ評価が下がる。長く空いたままの部屋は数えない

納税は現金一括が原則です。足りなければ、分けて納める延納、不動産で納める物納があります。どちらも税務署の許可が要ります。境界の確定や買主探しを考えると、10か月で売って払うのは間に合わないことが多くあります。

8名義を変えて、経営を引き継ぐ相続登記は3年

分け方が決まったら、名義を変えます。不動産は相続登記です。2024年4月から義務になり、取得を知った日から3年以内に申請しないと、10万円以下の過料の対象です（不動産登記法76条の2・164条）。登録免許税は、固定資産税評価額の0.4%です。

話し合いがまとまらず3年に間に合わないときは、「相続人申告登記」を出しておけば義務は果たしたことになります。ただし名義は変わらないので、売却も担保の設定もできません。

賃貸物件は、登記のほかに伝える相手がいます。賃貸借契約は相続人にそのまま引き継がれ、契約書を作り直す必要はありません（民法896条）。敷金を返す義務も、一緒に引き継ぎます。

• 入居者へ貸主が変わったことと、新しい振込先を書面で通知します。家賃の額と契約の条件は変わりません
• 管理会社・保証会社へ管理委託契約と保証契約の契約者を変えます。振込先の変更もここから
• 金融機関へ借入を誰が引き継ぐかを決めて手続きします。団信で完済なら、抵当権を消す登記も
• 役所と保険会社へ固定資産税の納税義務者を変える届出（相続人代表者指定届）。火災保険の名義変更も忘れずに

ここまで済むと、家賃は引き継いだ人の口座に入り、経費もその人が払う形になります。5で出した青色申告の申請は、ここから使います。

9相続したあとの道を決める続ける・法人にする・売る

名義が変わったところで、相続の手続きは終わります。ここからは、引き継いだ物件をどうするかの話です。

決めるのは急ぎません。ただし決めるまでの間も、家賃と修繕の対応は続きます。

売るなら、相続ならではの決まりが3つあります。

• 取得費と取得日は引き継ぐ亡くなった人が買った値段と日付をもとに、売った利益を計算します（所得税法60条）。買った値段が分からないと売値の5%扱いになり、税金が増えます
• 相続税を取得費に足せる相続税の申告期限の翌日から3年以内に売れば、払った相続税の一部を取得費に加算できます（租税特別措置法39条）
• 小規模宅地を使った土地は、申告期限まで持つ貸付用の土地は、申告期限まで貸し続け、持ち続けることが条件です。その前に売ると特例が外れます

配偶者が財産を多く取った家庭は、次の相続の備えをここから始めます。相続対策の全体像に戻って、1から進めます。

税理士・宅地建物取引士・大家

宍倉 奎次郎

税理士・宅地建物取引士。自身も賃貸物件を持つ大家の立場から、法人化・相続・不動産管理まわりの税務を、制度と判例にもとづいて解説しています。記事内の事例はすべて架空のモデルケースです。制度・税率・判例は年度で変わります。個別具体的な判断は、不動産税務に強い税理士へご確認ください。

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