「不動産を法人化したい。でも、管理委託・サブリース・不動産所有って何が違うの？結局どれを選べばいいの？」──ここでつまずく地主さんは本当に多いです。ネットで調べても「所有方式が一番節税になる」とだけ書いてあって、移転コストや否認リスク、そして認知症になっても賃貸経営が止まらないか、といった地主にとって切実な論点までは教えてくれません。
結論から言えば、3方式は「所得を法人へ移す度合い」の順に並んでいるだけで、効果もコストもリスクも同じ順番で大きくなります。この構造さえ掴めば、あなたに合う方式は自然に1つに絞れます。この記事では、税理士×宅地建物取引士として、かつ自社で賃貸管理を行う現役の実務家の立場から、机上の比較ではなく「現場で回せるかどうか」まで踏み込んで、4つの軸で選び分ける方法をお見せします。
なお、「そもそも法人化すべきか・いくらの所得からか」という手前の判断は法人化の全体像・判断ガイドといくらから得か（損益分岐）に譲ります。この記事は、すでに法人化を決めた方が「どの方式で移すか」を選ぶための深掘りです。
- この記事でわかること
- 【結論先出し】3方式は”所得を移す度合い”で並ぶ──本命は建物だけ所有型、入口は管理委託
- なぜ”移すほど得”なのか──個人の累進（最高約55.9％）vs 法人の頭打ち（約33.58％）
- 4軸マトリクスで一望する──所得移転度・移転コスト・相続効果・認知症耐性
- 料率相場の現実──管理5〜8％・サブリース差益10〜15％・所有100％を”現場で回せるか”
- ①管理委託方式──移転コストゼロで”まず始める”入口、ただし節税は最小
- ②サブリース方式──空室リスクを負う”分だけ”差益が正当化される中間解
- ③不動産所有方式【本命】──建物だけ簿価で移し、土地は無償返還届で個人に残す
- 結局どれを選ぶ？──タイプ別の落としどころ（選択フロー）
- まとめ──4軸で自分の方式を決める
この記事でわかること
- 3方式（管理委託・サブリース・不動産所有）は「所得移転度」の順に並び、効果・コスト・否認リスクが同順で増える構造
- 4軸マトリクス（所得移転度×移転コスト×相続効果×認知症耐性）で自分に合う方式を1つに絞る方法
- 料率相場のリアル（管理料5〜8％・サブリース差益10〜15％・所有100％）と、その数字を「現場の実態」で裏づける重要性
- 実務家が本命とする「建物だけ簿価で移し、土地は無償返還届で個人に残す」所有方式の理由と効果
- 所得規模・相続人構成・認知症リスク別の、タイプ別の落としどころ（選択フロー）
【結論先出し】3方式は”所得を移す度合い”で並ぶ──本命は建物だけ所有型、入口は管理委託
まず全体の地図を1枚で掴んでください。不動産の法人化は、個人に集中している不動産所得を「どこまで法人へ移すか」で、大きく3方式に分かれます。
管理委託方式 ＜ サブリース方式 ＜ 不動産所有方式
この左から右への並びが、所得を移す度合いの順番です。そして節税効果・相続対策効果も、この順に高まります。ただし、いいことばかりではありません。導入コスト・手間・税務署に否認されるリスクも、同じ順で重くなるのです。「移すほど得だが、移すほど大変で、移すほど税務署に見られる」──これが3方式に共通する構図です。
そのうえで、現場実務家としての結論を先に言い切ります。
- 腰を据えて所得分散・相続・認知症対策まで見据えるなら、本命は「建物だけを簿価で移し、土地は個人に残す」不動産所有方式
- 所得規模がまだ育っていない／とりあえず器だけ作りたいなら、移転コストゼロの管理委託方式が入口
これは、私が読み込んだ不動産法人化の実務書16冊に共通する到達点でもあります。この記事のゴールは、「所得移転度・移転コスト・相続効果・認知症耐性」の4軸にあなた自身の状況を当てはめて、方式を1つに絞れる状態になっていただくことです。以下、マトリクス→料率相場→各方式の詳細→タイプ別の落としどころ、の順で進みます。
なぜ”移すほど得”なのか──個人の累進（最高約55.9％）vs 法人の頭打ち（約33.58％）
そもそも、なぜ所得を法人へ移すと得なのか。ここが3方式すべてに共通する「節税の源泉」なので、先に押さえます。
個人の不動産所得は総合課税・超過累進です。給与などほかの所得と合算され、所得税5〜45％＋住民税一律10％（＋復興特別所得税として所得税額×2.1％）が乗ります。課税所得4,000万円超の部分では、実質で約55.9％（＝所得税45％×1.021＝45.945％＋住民税10％）に達します。所得が増えれば増えるほど、税率が階段状に上がっていく仕組みです。
一方、資本金1億円以下の中小法人は、所得が増えても税率がほぼ頭打ちになります。
| 区分 | 税率（2026年時点） |
|---|---|
| 中小法人・年800万円以下部分 | 15％（本則19％） |
| 中小法人・年800万円超部分 | 23.2％（一律） |
| 法人・実効税率（東京23区・標準税率） | 約33.58％ で頭打ち |
しかも法人は、800万円以下の部分に軽減税率15％が効くため、所得が小さいうちは平均負担が25〜27％台にとどまります。
つまり、個人の累進（最高約55.9％）と法人の比例（実効約33.58％）で20ポイント超の差が生まれる。この差こそが、所得を法人へ移すと得になる理由です。そこへさらに、家族への役員報酬（給与所得控除は令和7年度改正後で最低65万円が保障されます）を重ねれば、世帯全体の税率をもう一段下げられます。
なお、「では課税所得いくらから踏み切るべきか」（税率クロスは課税所得900万円前後、実務の積極検討ラインは900〜1,200万円超、専業大家は課税所得800〜1,000万円・サラリーマン大家は不動産所得500〜700万円が目安）という損益分岐の話は、いくらから得か（損益分岐）で数字を尽くしています。本記事では方式選びに集中するため、深追いはしません。
4軸マトリクスで一望する──所得移転度・移転コスト・相続効果・認知症耐性
この記事の核となる比較表です。3方式を、地主にとって重要な軸で並べると、一望のもとに違いが見えます。
| 項目 | ①管理委託方式 | ②サブリース方式 | ③不動産所有方式 |
|---|---|---|---|
| 仕組み | 所有権は個人。管理業務のみ法人に委託 | 個人→法人へ一括賃貸、法人が第三者へ転貸 | 建物（通常は建物のみ）を法人が所有 |
| 所得移転度 | 管理料の範囲のみ（最小） | 借上げ差益の範囲（中） | 家賃100％が法人帰属（最大） |
| 料率・マージン相場 | 家賃の5〜8％ | 借上げ家賃＝満室賃料の85〜90％（差益10〜15％） | ─ |
| 移転コスト | 不要（設立費のみ） | 不要（設立費のみ） | 登録免許税・不動産取得税・譲渡税・消費税 |
| 相続対策効果 | 直接効果なし | 薄い（賃貸割合100％評価は可） | 最大（不動産→株式評価・株価引下げ） |
| 税務否認リスク | 高（管理料の過大） | 中（借上げ差益の過大） | 低（適正時価取引が前提） |
| 認知症耐性 | 弱（所有権が個人） | 中（法人が契約継続） | 強（所有権が法人） |
表を縦に読むと、「所得移転度が上がるほど、相続効果も上がるが、移転コストも上がる」という一貫した関係が見えるはずです。
ここで、地主特有の軸を1つ立てているのに注目してください。認知症耐性です。地主さんの多くは50〜70代。「自分が判断能力を失っても、賃貸経営が止まらないか」は、税額と同じくらい切実な論点です。物件の所有権が個人にある管理委託方式は、オーナーが認知症になると契約更新や大規模修繕の意思決定が凍りつきます（成年後見が必要になり、機動的な経営ができなくなる）。一方、サブリースは法人が賃貸借契約の当事者として経営を継続でき、所有方式なら物件そのものが法人のものなので、オーナー個人の判断能力に左右されません。「移転度が上がるほど、認知症にも強くなる」──この視点を持てるかどうかが、地主の方式選びの分かれ目です。
料率相場の現実──管理5〜8％・サブリース差益10〜15％・所有100％を”現場で回せるか”
各方式の「移せる所得の量」は、料率で決まります。相場を正確に押さえましょう。
- 管理委託：管理料は家賃（集金額ベース。礼金・共益費・水道光熱費は除く）の5〜8％が市中相場です。広く見て3〜8％、限界でも8〜10％。この水準に収めれば、非同族の管理会社（比準同業者）と乖離しにくく、否認されにくくなります。
- サブリース：適正な借上げ家賃は満室賃料の85〜90％（＝差益10〜15％）が実務目安。管理委託より高い移転が認められやすいのは、法人が空室リスクを実際に負担しているからです。
- 所有：家賃の100％がまるごと法人所得になります。料率という概念そのものが消え、「管理料をいくらにするか」という永遠の悩みからも解放されます。
ここで、宅建士として、そして自社で賃貸管理を行う当事者として、最も強調したいことがあります。これらの数字は「実態が伴って初めて」成立するということです。
税務署が見るのは契約書の文言ではなく「現場」です。入居者の募集、家賃の集金、清掃、クレーム対応、修繕の発注──こうした管理業務を法人が現実に回しているか。回していない、形だけの移転は容赦なく否認されます。実際、17年間にわたって同族会社の会計処理をしていただけで、①所有権移転登記 ②賃貸借契約書の変更 ③賃料振込口座の変更という3点が未了だったために、賃貸料収入は個人に帰属するとされた裁決（平成24年12月4日）があります。契約書に「管理料8％」と書いても、実態がなければ意味がないのです。
とりわけ管理委託方式の「管理料をいくらにするか」は、税務署と最も対立する論点です。適正水準の判例や、所得税法157条（同族会社等の行為計算の否認）による否認リスクの詳細は、管理料は何%までで徹底的に掘り下げています。本記事では概観にとどめます。
①管理委託方式──移転コストゼロで”まず始める”入口、ただし節税は最小
仕組み：物件は個人所有のまま、入居者募集・家賃回収・清掃・クレーム処理・修繕発注など12項目ほどの管理業務を同族法人へ委託し、家賃から管理料（5〜8％）を支払います。
最大の利点は、身軽さです。所有権を移転しないので、不動産取得税・登録免許税・譲渡税はゼロ。設立費だけで始められる、3方式で最も手軽な方式です。所得がこれから育つ人、とりあえず器（会社）を作っておきたい人の入口に向きます。
限界もはっきりしています。移せる所得が管理料の範囲（家賃の5〜8％）に限られるため、節税効果は最小。相続対策の直接効果もありません。認知症耐性も弱い（所有権が個人のままだから）。
木下勇人氏（『不動産法人化に関する実務論点整理』）は、この方式を「昔流行った方法。管理料を『いくら』にするかで税務署との対立が激しく、2006年の裁決以降さらに厳しくなった」と評しています。実際の否認事例では、当初34〜37％で設定した管理料が約4.9％まで否認された例（東京地裁H6.1.28）、賃料と同額を管理料としたものが3.89〜4.41％まで削られた例（名古屋地裁H9.1.31）などがあります。詳しくは管理料は何%までをご覧ください。
落としどころ：管理委託は単体では効果が小さいので、「所得が育ったら不動産所有方式へ移行する」段階戦略の第1歩、と位置づけるのが実務的です。
②サブリース方式──空室リスクを負う”分だけ”差益が正当化される中間解
仕組み：個人が「空室リスク込みの低い一括賃料」で法人へ物件を貸し、法人がそれを通常の家賃で第三者へ転貸します。その差額（利ザヤ）が所得移転になります。
相場：適正な借上げ家賃は満室賃料の85〜90％（差益10〜15％）。管理委託より高い移転が認められやすいのは、繰り返しになりますが、法人が空室リスクを「実際に」負担しているからです。リスクを取る対価として、より大きなマージンが正当化されるわけです。
新築の設計テク：新築直後は入居が埋まりきらないため、当初1か月目50％・2か月目75％・3か月目以降85％、といったアローワンス（募集猶予）期間を織り込む設計もあります。
相続・認知症面の利点：法人へ一括賃貸しているため、相続税評価上は実際の空室率にかかわらず賃貸割合100％で貸家・貸家建付地評価が使えます。また認知症になっても、法人が賃貸借契約の当事者として経営を継続できます。
落とし穴：入居率の低い物件を組み込むと、法人が赤字化して税軽減が働かず、かえって「最悪の事態」になります。差益が過大だと否認される（中リスク）点にも注意。組み込む物件は入居率の高いものを選ぶのが実務の勘所です。
③不動産所有方式【本命】──建物だけ簿価で移し、土地は無償返還届で個人に残す
仕組み：法人が建物を所有し、家賃の100％を法人所得にします。所得移転が最大で、管理料の適正水準問題も生じません。そして相続時には、不動産が「株式」の評価に変わり、役員退職金などで株価を計画的に引き下げられるため、相続対策効果も最大です。
なぜこれが本命なのか。ポイントは「土地は個人のまま、建物だけを移す」というセオリーにあります。
- 土地を移すと譲渡益が巨額化する：先祖代々の土地は取得費が不明なことが多く、その場合は「概算取得費＝売却額の5％」しか経費にできません。譲渡益が膨らみ、移転コストが重くなります。
- 建物は簿価で移せば譲渡益がほぼ出ない：建物は、法人税基本通達9-1-19により未償却残高（簿価）を時価として移せば、譲渡益がほぼゼロになり、譲渡税20.315％を回避できます。賃料という「果実」だけを法人へ付け替えられるのです。
ただし、価額の付け方には鉄則があります。時価の2分の1未満で売ると、みなし譲渡（所得税法59条①）として時価で課税されます。しかも同族会社への売買は、2分の1以上でも所得税法157条・所得税基本通達59-3により時価課税されうる。必ず時価で移すことが大原則です。
土地の借地権認定課税を「無償返還届」で回避する
建物だけを法人へ移すと、「個人の土地の上に、法人の建物が建っている」状態になります。このとき、法人が土地を無償で使っていると借地権の認定課税（借地権相当額をタダでもらったとみなされて課税）という問題が起きます。
これを回避する定番の型が、次の3点セットです。
- 土地の貸し借りを使用貸借ではなく「賃貸借」にする
- 地代を固定資産税（都市計画税を含む）の2〜5倍（木下氏の顧客は概ね2倍）に設定する
- 「土地の無償返還に関する届出書」（法人税基本通達13-1-7）を税務署に提出する
この型を組むと、次の2つを両取りできます。
- 貸宅地の相続税評価が自用地価額×80％（▲20％）に圧縮される
- 土地に小規模宅地等の特例（貸付事業用200㎡×50％）も適用できる（使用貸借だと自用地評価100％・特例も使えません）
地代を無償や固定資産税相当額にすると賃貸借と認められず土地は更地評価100％になり、逆に高すぎると個人へ資金が還流して相続財産が増えます。「還流を抑えつつ賃貸借と認められる」バランス点が2〜5倍というわけです。
効果のイメージと「取得後3年ルール」
木下氏のモデルでは、不動産所得4,500万円のオーナーが、地代2,000万円を受け取り長男へ給与2,000万円を出す設計で毎年672万円、長男・次男へ1,000万円ずつ分散すれば毎年874万円の節税。収益物件2棟を移した別例では、移転コストを約2.2年で回収しています。
株価引下げのカギは「取得後3年ルール」です。物件取得後3年以内は純資産価額の計算で通常の取引価額（＝高い評価）となり圧縮できませんが、3年を経過すると、建物が固定資産税評価（取得価額の約60％）＋貸家として借家権30％減で大幅に下がります。その低い株価のタイミングで子・孫へ株式を贈与するのが定石です。
なお、建物の具体的な移し方（売買か現物出資か）、移転コストの実額（登録免許税は建物2.0％／不動産取得税は住宅3％・非住宅4％／消費税10％）、残債のある物件の金融機関承諾、無償返還届の書き方といった「建物の移し方」の実務手順は、建物だけ簿価で移すで詳しく解説しています。本記事では「なぜ本命か」に集中しました。
結局どれを選ぶ？──タイプ別の落としどころ（選択フロー）
4軸を踏まえて、あなたの状況別に落としどころを整理します。
- 所得規模がまだ検討ライン手前／とりあえず器だけ作りたい → 管理委託方式。移転コストゼロの入口。ただし「所得が育ったら所有型へ移行する」前提で始める。
- 空室リスクを法人に移したい／相続で賃貸割合100％評価も取りたい／建物を移す踏ん切りがつかない → サブリース方式。中間解。組み込む物件は入居率の高いものを選ぶ。
- 腰を据えて所得分散・相続・認知症対策まで狙う本命 → 不動産所有方式。建物のみを簿価で移し、土地は個人名義のまま無償返還届＋固都税2〜5倍の地代とする。
そして、全方式に共通する鉄則が1つあります。土地は法人に持たせないこと。土地を法人所有にすると、資産の大半が土地の「土地保有特定会社」に該当して株式の評価圧縮メリットが消えたり、小規模宅地等の特例を失ったりするリスクがあります。だからこそ「建物だけ」が鉄則なのです。
実務のリアルな最適解は、「二段ロケット」です。まず管理委託で法人を回し始め、所得と相続の時間軸が見えてきたら、建物のみ所有型へ切り替える。この段階移行が、多くの地主さんにとって現実的な道筋です。もちろん、どの方式でいつ切り替えるかの最終判断は、移転コストの回収年数まで織り込んだ税理士の多年度シミュレーションで裏づけてください。
なお、器としての会社を株式会社にするか合同会社にするか（合同会社は「社員死亡＝退社」で会社法608条の承継規定が必須、など）は会社形態と設立実務で、コスト倒れや社会保険といった注意点はデメリット・向かない人で解説しています。
※2026年時点の情報です。個別具体的な判断は不動産税務に強い税理士へご確認ください。
まとめ──4軸で自分の方式を決める
最後に要点を再掲します。
- 3方式は所得移転度の順（管理委託 ＜ サブリース ＜ 所有）に並び、効果もコストも否認リスクも同じ順で上がる
- 判断軸は「所得移転度・移転コスト・相続効果・認知症耐性」の4軸。ここに自分を当てはめれば方式は絞れる
- 本命は「建物だけ簿価で移す」不動産所有方式、入口は移転コストゼロの管理委託方式
- 地主にとっての決め手は「認知症でも経営が止まらないか」と「相続で株式に変えて渡せるか」という時間軸の視点
- 現場の実態が伴わない形だけの移転は否認される。税務署が見るのは契約書ではなく現場
方式は所得規模・相続人構成・認知症リスクによって変わります。「自分はどの方式か」の当たりがついたら、次は手前の判断（いくらから得か）と、本命を選ぶ方への実務（建物だけ簿価で移す・管理料は何%まで）へ進んでください。全体像は法人化の全体像・判断ガイドに戻れば俯瞰できます。
ご相談・次のステップ
あなたに最適な方式は、所得規模・相続人の構成・認知症リスクによって変わります。移転コストの回収年数まで織り込んだ多年度シミュレーションは、税理士×宅地建物取引士×自社で賃貸管理を行う実務家である当事務所へご相談ください（初回は無料の概算検討から承ります）。
- 【Note・有料】 資産管理会社を実際に作り、保有物件のうち一部を「建物だけ簿価移転」した実録を公開しています。建物簿価・移転コストの合計・回収までの月数といった生々しい実額、無償返還届と賃貸借契約書の実物、地代を固都税の何倍に設定したかの判断、金融機関との抵当権付け替え交渉のログ、そして「やってみて分かった失敗と次はこうする」まで。ブログの4軸比較の先、「で、実際どうやったの？」に答えます。
- 【YouTube「地主のための相続」】 「不動産法人化3方式を5分で見分けるフローチャート」を公開予定。4象限マトリクスを描きながら、あなたが管理委託／サブリース／建物だけ所有型のどれかを自己診断できる動画です。
著者：宍倉 奎次郎（ししくら けいじろう）
税理士 × 宅地建物取引士 × 現役の不動産オーナー。自ら自社で賃貸管理する現場の実務家として、机上のスキームではなく「税務署が見る現場」の視点から、地主・不動産オーナーの相続と法人化を支援しています。理論だけの税理士解説でも、根拠の薄い大家体験談でもない、両方を当事者として語れるのが強みです。「買い煽らず、見送るべき方には正直に見送りと言う」を信条にしています。
