売り出す前に決める
売る手続きを進める
引ける金額を確かめる
引ける金額が出たら、最後に申告
押すと、その章に移動します読む目安 約11分・制度は2026年7月時点
はじめての方へ。このページに出てくる言葉（12語）
- 譲渡所得
- 不動産を売って出た利益。売った金額から、買ったときの費用（取得費）と、売るためにかかった費用（譲渡費用）を引いた残りです。
- 分離課税
- 給与や家賃の所得と合算せず、切り離して税額を計算するやり方。不動産を売った利益はこちらで計算します。
- 取得費
- その不動産を買ったときの金額と、買うためにかかった費用の合計。建物は、使った年数の分を差し引きます。
- 譲渡費用
- 売るために直接かかった費用。仲介手数料や印紙代は入り、修繕費や固定資産税は入りません。
- 長期譲渡・短期譲渡
- 売った年の1月1日で所有期間が5年を超えていれば長期、5年以下なら短期。税率が2倍近く違います。
- 媒介契約
- 不動産会社に売却の仲介を頼むときに結ぶ契約。一般・専任・専属専任の3種類があります。
- レインズ
- 不動産会社どうしが物件情報を共有する仕組み。専任で頼むと、会社には登録する義務があります。
- 登記識別情報（権利証）
- その不動産の名義人であることを示す書類。決済の日に必ず要ります。再発行はできません。
- 固定資産税の精算金
- 引渡日を境に、その年の固定資産税を日割りで買主から受け取るお金。税金の精算ではなく、売買代金の一部として扱われます。
- 減価償却
- 建物の価値が、使った年数の分だけ減っていく計算。取得費は、この減った分を引いた金額になります。
- 概算取得費
- 買った値段がわからないときに使う決め方。売った金額の5%だけを取得費とみなします。
- 取得費加算
- 相続した財産を売るとき、納めた相続税の一部を取得費に足せる特例。相続税の申告期限の翌日から3年以内に売るのが条件です。
0売った金額より、手元に残る金額を先に見る不動産を売った税金は、給与と別に計算し、5年で税率が2倍変わる
不動産を売るとき、多くの人はまず「いくらで売れるか」を気にします。手元に残る金額は、売値からいくら引かれるかで決まります。
売値から、まず仲介手数料などの費用が引かれます。そのあと譲渡所得税がかかります。この税額は、売った時期と、買ったときの資料が手元にあるかどうかで、同じ売値でも2倍近く変わります。
売値を見て決める
- 高く買う業者を探す
- 早く売れるほうがいい
- 税金は売れてから考える
- 買ったときの資料は探さない
手取りを見て決める
- 費用と税を引いて比べる
- 年をまたぐかどうかを先に見る
- 税額は売る前に概算する
- 資料探しから始める
同じ物件・同じ売値でも、手取りは数百万円変わります。
税額はこうやって計算する
譲渡所得税は、給与や不動産所得とは切り離して計算します（分離課税）。譲渡所得は、次の式で計算します。
計算式
譲渡所得 ＝ 売った金額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除
この式のうち、売主が変えられるところ
注意 このガイドの章5から7は、すべて売値から引ける金額を増やす話です。売値を上げる交渉より、引ける金額を増やすほうが確実に手取りが増えます。
1いくらで売れるかを調べるいくらで売れるかは、成約価格、公的な価格、査定の3つで確かめる
成約価格で相場を調べます。査定額と売出価格は基準にしません
まず相場を調べます。査定額は売れる値段ではないので、相場の基準には使いません。
査定額は「この値段で売り出しましょう」という提案です。媒介契約を取りたい会社ほど高い数字を出すことがあります。高すぎる値段で売り出すと、問い合わせが来ないまま数か月が過ぎ、結局は値下げします。
見るべき3つの数字
成約価格基準にする
実際に売れた値段
どこで国土交通省の不動産情報ライブラリ、レインズ・マーケット・インフォメーション
売出価格
いま売りに出ている値段
どこで不動産ポータルサイト
公的な価格
いちばん低い目安
どこで路線価、固定資産税評価額
成約価格を基準にします。売出価格は売主の希望額で、実際に売れた値段とは違います。
2いつ売るかを決める売却の手取りは、売値から取得費、費用、税金、残債を引いて決まる
売る年の1月1日で所有期間が5年を超えるか確かめます。超えないなら年をまたぎます
売ると決めたら、次は時期を決めます。売る時期で、手取りがいちばん大きく変わります。
譲渡所得の税率は、所有期間が5年を超えているかどうかで大きく変わります。
税率が変わる条件
所有期間が5年を超えているか
売った年の1月1日時点の所有期間は
注意 所有期間は、売った年の1月1日で判定します。取得日から5年を超えていても、その年の1月1日時点で5年以下なら短期になります。内訳は長期＝所得税15%・住民税5%、短期＝所得税30%・住民税9%（いずれも復興特別所得税を加算）。
1月1日で判定した例
たとえば2021年6月に買った物件を2026年8月に売ったとします。買ってから5年2か月が経っています。ところが判定するのは2026年1月1日時点で、その日ではまだ4年7か月です。短期譲渡になります。
この物件を2027年に売れば長期です。同じ売買で、税率は39.63%から20.315%に下がります。譲渡所得が2,000万円なら、税額の差はおよそ390万円です。
- 売った年の1月1日で判定します
- 取得日は原則として引渡日です。契約日を使える場合もあります
- 相続で取得した物件は、亡くなった人の取得日と取得費を引き継ぎます（所得税法60条1項）
- 年末に売る話が出たら、まず所有期間を確かめます
相続した物件は所有期間を引き継ぐので、親が長く持っていたなら相続直後に売っても長期になります。ただし相続の特例には、3年という短い期限があります（章7）。
もっと詳しく（1本）
3仲介を頼む契約を選ぶ仲介を頼むときは、媒介契約の3種類を知ってから決める
3種類から選びます。専任にするならレインズの登録証明書を受け取ります
不動産会社に仲介を頼むときは、媒介契約を結びます。3種類あり、他社にも頼めるかどうかと、会社側の義務が違います。
1社だけに任せる契約ほど、会社の報告とレインズ登録の義務は重くなります。1社に任せるなら、会社がその義務を果たしているかを自分で確かめます。
一般媒介
複数社に頼める
- 自分で買主を見つけてもよい
- レインズ登録の義務なし
- 報告義務なし
- 各社の本気度は下がりやすい
専任媒介
1社のみ
- 自分で買主を見つけてもよい
- 7日以内にレインズ登録
- 2週間に1回以上の報告
- 契約期間は3か月以内
専属専任媒介
1社のみ・自己発見も不可
- 自分で買主を見つけても通せない
- 5日以内にレインズ登録
- 1週間に1回以上の報告
- 契約期間は3か月以内
仲介手数料
売買代金が400万円を超える場合の上限は、売買代金×3%＋6万円＋消費税です。これは上限で、この金額より低くすることもできます。
売買代金が800万円以下の物件には、2024年7月から別の上限があります。会社は、通常の上限を超えて33万円（30万円＋消費税）まで受け取れます。空き家や地方の物件を安く売るときは、会社がこの額を先に説明し、売主が合意してから契約します。
4引き渡しまで進める売買契約から引き渡しまで、売主は書類と精算を確かめる
権利証と買ったときの契約書をそろえます。固定資産税の精算金は売買代金に含めて計算します
買主が決まってからの流れです。売買契約を結び、手付金を受け取り、後日の決済で残代金と引き換えに登記を移します。
契約から決済までは、1か月前後あきます。その間に、書類と、住み替え先や入居者への連絡をそろえます。
そろえる書類
- 登記識別情報（権利証）決済のときに必ず要る
- 固定資産税の納税通知書精算金の計算に使う
- 建築確認済証・検査済証、間取図建物の素性を示す
- 買ったときの売買契約書と領収書章5で使う。真っ先に探す
- 賃貸中なら、賃貸借契約書・入居者名簿・敷金の預り一覧貸主の立場ごと買主へ引き継ぐ
賃貸中のまま売る場合、貸主の立場は買主に移ります。敷金を返す義務も一緒に移るので、預かっている敷金は決済のときに買主へ渡します。
建物の消費税
個人が自宅を売る場合、消費税はかかりません。ただし賃貸事業として使っていた建物を売る場合は、建物部分が課税の対象になります。売った年の課税売上が1,000万円を超えると、原則として2年後から消費税を納める側になります。住宅の家賃だけなら消費税はかかりませんが、建物を売った年だけ課税売上が1,000万円を超えることがあります。
5取得費を確定する買った値段がわからないと、取得費は売値の5%になる
買ったときの契約書と領収書を探します。見つからないと、取得費は売値の5%だけになります
ここからは税額の話です。取得費を決める資料は、売ったあとでは集められません。
取得費とは、その不動産を買ったときの金額と、買うためにかかった費用の合計です。仲介手数料、登録免許税、不動産取得税、印紙代なども入ります。
建物の取得費は、使った年数の分だけ減る
土地は買った値段がそのまま取得費になりますが、建物は違います。使った年数の分だけ価値が減ったものとして、減価償却費を差し引いた金額が取得費になります。土地と建物を一括で買っている場合は、契約書の内訳や固定資産税評価額の比で分けます。
資料が見つからないとき
資料が見つからないことは、とくに親から相続した物件で起きます。相続では亡くなった人の取得費を引き継ぐので、親が何十年も前に買ったときの契約書を探します。
相続した物件なら、納めた相続税の一部を取得費に足せます（取得費加算。章7）。期限は相続が起きた日から3年10か月です。手続きの全体は相続手続きの全体像にまとめました。
- 売買契約書・領収書・住宅ローンの契約書
- 通帳の入出金記録、住宅ローンの返済予定表
- 購入時のパンフレット、新聞折込チラシ
- 抵当権設定登記の債権額（借入額の手がかり）
- 市街地価格指数などによる推計（税務署が認めない場合もある）
資料探しは、親が元気なうちにやっておくといちばん確実です。
6譲渡費用を計算する売るために直接かかった費用が、譲渡費用になる
仲介手数料・印紙代・測量費・立退料など、売るために直接かかった費用の領収書を集めます
譲渡費用は、売るために直接かかった費用です。入れ忘れると税額が増えます。
譲渡費用になるもの
- 仲介手数料
- 売買契約書の印紙代
- 売るために行った測量費
- 売るために建物を壊した費用
- 入居者に払った立退料
- より有利な条件で売るために解除した契約の違約金
譲渡費用にならないもの
- 修繕費・固定資産税など、維持管理の費用
- 売却代金の取立てにかかった費用
- 抵当権抹消の登記費用
- 引越し費用
- 相続登記の費用（取得費に入る場合はあります）
売るために直接かかった費用かどうかで判断します。
もっと詳しく（1本）
7使える特例を調べる売却の特例は4つあり、3,000万円控除には3年の期限がある
居住用3,000万円控除・空き家特例・取得費加算のどれが使えるか確かめます。相続の特例は3年で使えなくなります
譲渡所得から直接引ける特別控除があります。条件に当てはまるのに使わないと、税額はそのまま高くなります。
3,000万円の特別控除自宅
住んでいた家なら、3,000万円まで引けます
根拠租税特別措置法35条
期限住まなくなってから、おおよそ3年後の年末まで
10年超所有の軽減税率自宅
3,000万円控除のあと、さらに税率が下がります
中身6,000万円以下の部分が14.21%に（同31条の3）
条件売った年の1月1日で所有期間10年超
空き家の3,000万円控除相続
親が一人で住んでいた家を相続して売るときに使えます
中身譲渡所得から3,000万円まで引けます（同35条3項）。条件が細かく決まっています（下の一覧）
期限相続から、おおよそ3年後の年末まで
取得費加算相続
納めた相続税の一部を、取得費に足せます
中身その財産に対応する分を加算（同39条）
期限相続税の申告期限の翌日から3年以内
空き家特例と取得費加算は、どちらか有利なほうを選びます。どちらも相続から約3年で使えなくなるので、相続した不動産を売るかどうかは、この期限までに決めます。
空き家特例の主な条件
- 昭和56年5月31日以前に建てられた家屋であること
- 区分所有建物（マンション）でないこと
- 亡くなった人が、亡くなる直前まで一人で住んでいたこと
- 相続してから売るまで、住居・貸付け・事業に使っていないこと
- 売った金額が1億円以下であること
- 耐震基準を満たすようにするか、建物を取り壊して売ること
ここまでは、利益が出たときの話です。売って損が出たときの特例もありますが、5年を超えて持っていた自宅に限られます。買い換える場合と、売った代金でローンを返しきれない場合に使えます。損は給与などと相殺でき、引ききれない分は3年繰り越せます（措法41条の5・41条の5の2）。賃貸用の物件は対象外です。
もっと詳しく（1本）
8税金を申告して納める不動産を売ったら、翌年3月15日までに分離課税で申告する
翌年2月16日から3月15日までに申告します。税額がゼロでも、申告しなければ特例は使えません
不動産を売った年の翌年、確定申告をします。期間は2月16日から3月15日です。給与だけで年末調整が済んでいる人も、売った年は自分で申告します。
特別控除を使って税額がゼロになる場合でも、申告しなければ特例は使えません。税額がゼロでも申告します。
- 譲渡所得の内訳書
- 売ったときの売買契約書の写し
- 買ったときの売買契約書・領収書の写し
- 仲介手数料などの領収書
- 特例を使うなら、その要件を示す書類（住民票、登記事項証明書など）
売却は、相続対策や賃貸経営の最後の場面です。税額を決める期限は、売ると決めるより前から始まっています。章2の1月1日と、章7の3年です。この2つは早めに確かめます。
まず、今日できること
- 買ったときの売買契約書と領収書を探します。見つかるかどうかで、税額が数百万円変わります
- 買った日を調べて、売る年の1月1日で5年を超えるか確かめます。登記事項証明書か権利証に書いてあります
- 成約価格で相場を見ます。国土交通省の不動産情報ライブラリと、レインズ・マーケット・インフォメーションで調べられます
3つとも、売ると決める前にできます。順に読むなら1 いくらで売れるかを調べるから始めます。
個人が居住用または賃貸用の不動産を売る場合を想定しています。登場する事例はすべて架空のモデルケースです。制度は2026年7月時点のものです。
税理士・宅地建物取引士。自身も賃貸物件を持つ大家の立場から、法人化・相続・不動産管理まわりの税務を、制度と判例にもとづいて解説しています。記事内の事例はすべて架空のモデルケースです。制度・税率・判例は年度で変わります。個別具体的な判断は、不動産税務に強い税理士へご確認ください。
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