法人に移すのは建物だけ。土地は個人に残す

建物

建物が家賃を生みます。名義が会社になれば、家賃は会社の売上になります

理由法人化の目的は、家賃を受け取る側を個人から会社に移すことです。建物の名義が会社になれば、それで目的は達せられます。

土地

個人に残します。動かす必要がありません

理由動かす必要がないものを動かせば、そのぶん税金と費用がかかります。だから実務は建物だけに絞ります。

株の評価方法が変わることがある

会社の資産に土地が多いと、評価が下がりにくい方式になります

問題会社の資産に占める土地の割合が高いと、土地保有特定会社に当たり、規模にかかわらず純資産価額方式で評価されます（財産評価基本通達189）。

解決土地を個人に残せば、会社の中の土地の割合を上げすぎずに済みます。

小規模宅地等の特例が使えない

個人が持つ土地のための制度です

問題相続財産に含まれる宅地が対象なので、会社名義の土地には使えません。

解決土地を個人に残せば、貸付事業用の土地として200㎡まで5割減を使う余地が残ります（租税特別措置法69条の4）。

相当の地代を払う

土地の更地価額の、おおむね年6%です

注意会社が毎年この額を払い続けると、家賃を会社へ移した意味が薄れます。資産管理会社ではあまり使われません。

無償返還の届出書を出す

「将来、土地は無償で返す」と契約書に書いて、税務署へ届け出ます

やり方個人と会社の連名で、会社の税務署へ出します（法人税基本通達13-1-7）。資産管理会社では、これがほぼ標準です（「土地の無償返還の届出書を出さないと、会社に税金がかかる」）。

注意先に土地の賃貸借契約を結び、無償で返す旨を契約書に書いておく必要があります。届出書を出しても、地代が相当の地代より少ないときは、差額を贈与したものとして扱われることがあります。

賃貸借にして、届出を出す

相続のとき、土地は自用地の価額の80%で評価されます

やり方届出書が出ていれば、会社側に借地権という財産は立たず、個人の土地は自用地の価額の80%で評価されます（昭和60年直資2-58）。

注意外れた20%は消えません。同族会社に貸している場合、その分は会社の株の評価に取り込まれます（昭和43年直資3-22）。土地だけ見て2割減ったと考えないことです。

ただで貸す（使用貸借）

届出書を出していても、評価は下がりません

注意条件は書類を出したことではなく、賃貸借の実態があることです。地代を決めたら、会社の口座から個人の口座へ毎月入金し、記録を残します。

例移す前から、貸家の土地は貸家建付地として評価が下がっています。移した後の80%と、移す前の評価のどちらが低いかは、借地権割合で変わります。並べて比べます。