不動産は切って分けられない。分け方は4つある

財産が現金だけなら、半分ずつで済みます。土地や家は、切って配れません。

不動産の分け方は4つあり、どれを選ぶかで、税金も、そのあとの家族の関係も変わります。4つの分け方と、それぞれの税金、避けたほうがよい分け方を順に説明します。

1. 現金は割れる。不動産は割れない

現金

1円単位で分けられます

やり方預貯金は、相続人全員の話し合い（遺産分割協議）で分け方を決め、その協議書で解約します。

土地と建物

切って配れません。分け方を決めることになります

問題1つの土地を線で区切って登記を分ける（分筆）こともできます。間口が狭くなって価値が落ちたり、道路に接しなくて分けられなかったりします。

解決2章の4つから選びます。

話し合いは相続人全員で行い、1人でも欠けると無効です。まとまったら遺産分割協議書を作り、全員が実印を押して印鑑証明書を付けます。この書類をもとに、登記と預金の解約と相続税の申告を進めます。

法定相続分は目安で、全員が合意すれば自由に決められます（民法906条・907条）。遺言書があれば、原則としてそのとおりです。1人に大きく寄せると、ほかの相続人が最低限の取り分（遺留分）を請求してくることがあります（民法1042条）。くわしくは「誰に何を残すか、どう決めるか」で説明しています。

2. 分け方は4つある

物ごとに分ける（現物分割）

土地はA、預金はB、と物ごとに分けます

やり方財産をそのままの形で割り当てます。手続きが簡単で、新しい税金もかかりません。

注意額に差が出やすいです。財産の種類が多く、それぞれの額が近い家に向きます。

1人が取り、現金で払う（代償分割）

1人が不動産を取り、ほかの相続人に現金を払います

やり方賃貸物件を1人に引き継がせたい家に向きます。物件を売らずに残せます。

注意払う現金が要ります（5章）。

売って現金で分ける（換価分割）

売って、現金で分けます

やり方1円単位で分けられ、いちばん公平です。誰も引き継がない、収支が合わないときに向きます。

注意売った利益に税金がかかります（3章）。買い手がつくまで分割が終わらず、売り急ぐと安くなります。

全員の名義で持ち合う（共有）

持分で持ち合う

やり方登記上はきれいに平等で、その場は丸く収まります。

注意いちばん安易に選ばれ、いちばん後悔が多い分け方です（4章）。すぐ売ると決めているときだけにします。

組み合わせることも多いです。自宅は同居していた子が現物で取り、アパートは売って現金で分ける、という形です。財産の中身に合わせて、いちばん揉めない形を組みます。

3. 税金は、分け方で変わる

現物分割

相続税のほかに、新しい税金はかかりません

やり方相続税の計算では、それぞれが取った財産の額を数えます。

代償分割

代償金は、贈与になりません

やり方払った人はその分を引き、受け取った人は足して、それぞれの相続税を計算します。適正な額なら贈与税はかかりません。

注意現金の代わりに別の不動産や株を渡すと、時価で売ったものとみなされ、渡した側に譲渡所得税がかかることがあります。原則として現金で払います。

換価分割

売った利益に、譲渡所得税と住民税がかかります

やり方相続税とは別に、売って出た利益への税金です。税率は所有期間で変わり、期間は亡くなった人の分を引き継ぎます（所得税法60条）。

解決相続税の申告期限の翌日から3年以内に売れば、払った相続税の一部を取得費に足せます（租税特別措置法39条）。空き家の3,000万円控除も、要件を満たせば使えます（同35条3項）。

売るときの特例は「売却の特例は4つ。3,000万円控除には3年の期限がある」、税率は「不動産を売った税金は、給与と別に計算し、5年で税率が2倍変わる」で説明しています。

4. 「とりあえず共有」は、次の争いの種になる

決められなくなる

1人が反対すれば、売却も修繕も止まります

問題共有物全体の売却、大規模修繕、建て替えは、共有者全員の合意が要ります（民法251条）。家賃や管理の方針でも揉めます。

解決どうしても共有にするなら、いつ、どう解消するかを先に決めておきます。

次の相続で、さらに割れる

持分が配偶者と子へ移り、会ったこともない親族と共有になります

問題兄が亡くなれば、兄の持分は兄の配偶者と子へ移ります。世代を重ねるごとに共有者が増えます。

解決最初に、代償分割か換価分割で決着させます。

【モデル事例】相続人は兄弟2人。実家を「とりあえず半分ずつ」の共有にしました。数年後、兄は古くなったので売りたい、弟は残したい。売るにも貸すにも2人の合意が要るので話は進まず、空き家のまま固定資産税だけがかかり続けました。人物は架空です。

5. 賃貸物件は「誰が経営を続けるか」で、10か月以内に決める

1人に引き継ぎ、代償金は保険でまかなう

継ぐ人を受取人にした生命保険で、払う現金を作ります

やり方代償金の出どころは、生命保険、物件の一部や別の財産の売却、延納と組み合わせた資金繰りの3つです。

理由保険金は受取人の固有の財産で、口座が凍結されても受け取れます（「生命保険は相続対策の一手」）。

話し合いの間も家賃が発生する

分け方が決まるまでの家賃は、法定相続分で各自のものです

やり方相続が起きてから分割が決まるまでの家賃は、相続人が法定相続分で分けて取ります（最高裁平成17年9月8日判決）。あとで分け方が決まっても、さかのぼりません。

注意長引くほど精算が複雑になります。協議書で扱いを決めておくと、申告が楽です。

10か月までに決まらないと

特例が使えないまま、いったん納めます

問題相続税の申告期限（10か月）までに分け方が決まらないと、小規模宅地等の特例と配偶者の税額軽減が使えません。

解決法定相続分で分けたとして申告し、「申告期限後3年以内の分割見込書」を付けます。分割が決まった日の翌日から4か月以内の更正の請求で取り戻せます。

配偶者にまとめて渡すと、今回の相続税は軽くなります。ただし家賃で配偶者の財産がさらに増え、次の相続で重くなります。分け方は2回分で考えます（「配偶者に全部残すと、2回目の相続で税金が重くなる」）。

まとめ

出典

• 民法251条（共有物の変更）、900条（法定相続分）、906条・907条（遺産分割の基準・協議）、1042条（遺留分）
• 相続税法19条の2（配偶者の税額軽減）、27条（申告期限）、32条（更正の請求の特則）
• 租税特別措置法35条3項（被相続人の居住用財産の譲渡所得の特別控除）、39条（相続財産を譲渡した場合の取得費加算）、69条の4（小規模宅地等の特例）
• 所得税法33条（譲渡所得）、60条（取得費・取得時期の引継ぎ）
• 最高裁平成17年9月8日判決（遺産分割までの賃料の帰属）

※確認日：2026年9月3日。本記事は一般的な仕組みを説明するもので、個別の税務・法務相談ではありません。代償金を現金以外で渡した場合の課税や、特例の適用の可否は事案で変わります。譲渡の前に税理士にご確認ください。分割の争いと調停は、弁護士の領域です。

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税理士・宅地建物取引士・大家

宍倉 奎次郎

税理士・宅地建物取引士。自身も賃貸物件を持つ大家の立場から、法人化・相続・不動産管理まわりの税務を、制度と判例にもとづいて解説しています。記事内の事例はすべて架空のモデルケースです。制度・税率・判例は年度で変わります。個別具体的な判断は、不動産税務に強い税理士へご確認ください。