税理士兼大家が教える！不動産オーナーが知っておくべき「所得税」の全知識まとめ

不動産投資や賃貸経営において、避けて通れないのが「税金」の知識です。特に毎年やってくる確定申告（所得税）は、キャッシュフローを大きく左右する重要なイベントです。

しかし、不動産所得の計算は奥が深く、知っているだけで得をする制度もあれば、知らないと追徴課税のリスクを抱える落とし穴もあります。

今回は、実務の現場でよく頂く質問や、私自身がオーナーとして意識しているポイントを含め、不動産所得に関する必須知識を網羅的にまとめました。初心者の方から、規模拡大を目指す方まで、教科書代わりにご活用ください。

1. 収入の計上ルール：いつ、何が売上になるのか？

まずは「入り口」である収入のルールです。家賃が入金された日が売上だと思っていませんか？

① 原則は「契約上の支払日」 不動産所得は、現金を受け取った日ではなく「契約で定められた支払日」に計上するのが原則です（発生主義）。例えば、月末に「翌月分」の家賃を受け取る契約であれば、まだ入金がなくても、その月末が来れば当月の収入として計上する必要があります。滞納があっても収入には計上しなくてはならない点に注意です。

② 収入に含まれる範囲

賃貸料：家賃、共益費、管理費。
礼金・更新料・承諾料：返還不要なものは、受け取った年分の収入になります。
敷金・保証金：預り金なので収入ではありませんが、「退去時に20％償却（返還しない）」といった特約がある場合、その返還しない部分が確定した日の収入となります。

③ 「事業的規模」の判定（5棟10室基準） 不動産貸付が「事業」として行われているか、「業務」レベルかによって税制上の優遇が異なります。

基準：アパート等なら10室以上、戸建てなら5棟以上がおおよその目安です。
メリット：事業的規模になると、青色申告特別控除（最大65万円）がフルに使えたり、家族への給与を経費にできたりします。

2. 必要経費の基礎知識

「何が経費になり、何がならないか」は、オーナーにとって永遠のテーマです。

① 基本的な経費項目

租税公課：固定資産税、都市計画税、不動産取得税、印紙税など。（※所得税や住民税は個人の税金なので経費になりません）
損害保険料：火災保険、地震保険など。長期一括払いの場合は、その年分のみを経費にし、残りは資産計上（前払費用）します。
管理費・委託料：管理会社へのPMフィー、BMフィー。
借入金利子：建物や土地を取得するための借入金の「利息部分」のみ。（元金返済は経費になりません！）
税理士報酬：確定申告等の依頼費用。

② 減価償却費（重要！） 建物の購入代金は、一度に経費にできず、耐用年数に応じて少しずつ経費化します。これがお金が出ていかない経費、「減価償却費」です。

中古物件の耐用年数：法定耐用年数を過ぎた木造物件などは「（法定耐用年数ー経過年数）＋経過年数×20%」という簡便法で、短期間で大きな経費を作れる場合があります。

③ 修繕費 vs 資本的支出 ここが税務調査でもよく争点になります。

修繕費：現状回復、維持管理のための費用（その年の経費）。
資本的支出：価値を高める、耐久性を増すリノベーションなど（資産計上して減価償却）。
判断の目安：金額が20万円未満、または周期が3年以内なら修繕費。また、60万円未満であれば形式的に修繕費として認められる基準もあります。

3. 判断に迷う経費（グレーゾーンの整理）

実務上、オーナー様からよく相談される項目です。

立ち退き料：賃貸経営を続けるために支払うなら「必要経費」。建替や売却のために支払うなら「資産の取得費」や「譲渡費用」となります。
自宅兼事務所の経費：自宅で事務作業をしている場合、使用面積や使用時間などの合理的基準で按分すれば、家賃や電気代の一部を経費にできます。
交際費：管理会社や業者との飲食代。必ず「誰と」「何のために」行ったかを記録してください。事業関連性が証明できなければ否認されます。
旅費交通費：物件の視察や管理に行くための交通費。遠方の物件へ行く際の宿泊費も認められますが、観光がついでにあると認められないリスクが高まります。
開業費：物件を取得して事業を開始する「前」にかかった費用（セミナー代、調査旅費など）。これは「開業費」として繰延資産に計上し、好きなタイミングで経費化（任意償却）できる便利な経費です。

4. 赤字になったら？（損益通算と土地利子の特例）

不動産所得がマイナスになった場合、給与所得など他の黒字と相殺（損益通算）して税金を安くできます。しかし、注意点があります。

土地取得のための借入金利子に注意 不動産所得が赤字の場合、その赤字額のうち「土地を買うための借入金の利子」に相当する金額は、損益通算できません（切り捨てになります）。「節税のために物件を買ったのに、思ったより税金が減らない」という場合、この特例に引っかかっていることが多いです。

5. 青色申告を活用する

不動産投資をするなら、事前の届出をして「青色申告」を選ぶのが基本です。

青色申告特別控除：
- 10万円控除：簡易な帳簿でOK。
- 55万円控除：複式簿記＋貸借対照表の作成が必要。
- 65万円控除：55万円の要件に加え、e-Taxによる申告（または電子帳簿保存）が必要。
青色事業専従者給与：事業的規模（5棟10室等）であれば、生計を一にする家族への給与を経費にできます。所得分散効果が高い節税策です。
赤字の繰越：損益通算しても引ききれない赤字が出た場合、翌年以降3年間繰り越して、将来の黒字と相殺できます。

6. 規模拡大したら意識すべき消費税

家賃収入が増えてきたら、消費税のことも頭に入れる必要があります。

住宅用は非課税、事業用は課税：アパート等の「住宅用家賃」には消費税がかかりませんが、店舗・事務所・（一部の）駐車場などの「事業用家賃」には消費税がかかります。
1,000万円の壁：2年前（基準期間）の「課税売上（事業用家賃など）」が1,000万円を超えると、消費税の納税義務が発生します。
インボイス制度：テナント等の事業者に貸している場合、インボイス登録を求められることがあります。登録すると、売上が1,000万円以下でも消費税の申告が必要になります。

7. 【重要】デッドクロスという現象

最後に、税金計算だけでなくキャッシュフローの観点で重要な用語を解説します。

デッドクロスとは 「帳簿上は黒字（税金がかかる）なのに、手元にお金がない」状態のことです。ローン返済が進むと「利息（経費になる）」が減り「元金返済（経費にならない）」が増えます。一方で、築年数が経つと「減価償却費（お金が出ていかない経費）」が終わります。これらが重なると、経費が極端に減り、税金負担が急増し、資金繰りが悪化します。長期保有を考える際は、このデッドクロスの到来時期を予測しておくことが必須です。