「更新料」の基本と落とし穴。もらい損ねないための対策とは？

こんにちは。今回は、不動産オーナーにとって「ボーナス」のような存在でもある「更新料」についてお話しします。

2年に1度、家賃とは別に入ってくるお金。嬉しいですよね。修繕費に充てたり、固定資産税の支払いに回したりと、賃貸経営の強い味方です。

でも、この更新料、「なんとなくもらえるもの」だと思っていると、思わぬトラブルや損失につながることがあります。

今日は、オーナーの立場から「これだけは知っておきたい更新料の常識と裏ワザ」を、専門用語抜きでわかりやすく解説します。

1. そもそも更新料って、法律で決まっているの？

実は、「更新料を払いなさい」という法律はありません。 あくまで、オーナーと入居者の間の「約束（契約）」で決まるものです。

「え、じゃあ違法なの？」と心配になるかもしれませんが、安心してください。過去の裁判でも、「家賃の1〜2ヶ月分くらいなら、高すぎないからOK」という判断が出ています。

ポイント： 契約書に「更新料は〇〇円（または家賃の〇ヶ月分）」としっかり書いてあることが全ての前提です！

2. 地域によって「常識」が全然違う！

更新料は、日本全国どこでも同じではありません。地域ごとの「ローカルルール」が強いのも特徴です。

首都圏（東京・神奈川など）： 「新家賃の1ヶ月分」が一般的。
京都： 更新料文化がとても強く、2ヶ月分以上というケースもよくあります。
大阪・兵庫など： 昔からの慣習で、更新料という名目では取らない（事務手数料だけなど）地域もあります。

ご自身の物件があるエリアがどうなっているか、周りの物件情報をチェックしておきましょう。「この地域で更新料を取るのは珍しい」となると、入居者が決まりにくくなってしまいます。

3. メリットだけじゃない？「退去」の引き金になるリスク

更新料はオーナーにとって貴重な収入ですが、入居者にとっては「痛い出費」です。

皆さんも経験があるかもしれませんが、「更新料を払うくらいなら、気分転換に引越そうかな」と考える入居者はとても多いです。

ここが腕の見せ所： もし、家賃滞納もなく、部屋をきれいに使ってくれている「優良な入居者」が「更新料が高いから退去したい」と言ってきたらどうしますか？

私なら、思い切って更新料を半額、あるいは無料にしてでも引き留めます。 退去されて空室になり、リフォーム代や次の入居者を募集する広告費がかかるほうが、トータルでは大きな損になることが多いからです。

更新料は「絶対にもらうもの」と固執せず、交渉カードとして柔軟に使うのが賢い経営です。

4. 【超重要】「居座り」対策、契約書にこの一行を入れていますか？

ここが今日一番大事なポイントです。

入居者の中には、「更新の手続きはしないし、更新料も払わない。でも住み続ける」という人が稀にいます。実は日本の法律では、借主を守るために、契約書にサインしなくても自動的に契約が更新されてしまう仕組みがあります（これを「法定更新」と呼びます）。

怖いのはここからです。この「自動更新」になってしまった場合、契約書に特別な記載がないと、更新料を請求できなくなる可能性があるのです。

対策： 契約書に、必ず以下の意味合いの言葉を入れておきましょう。

「もし話し合いがまとまらずに自動的に更新された場合でも、更新料は支払ってくださいね」

これが入っているかどうかで、万が一トラブルになった時の強さが全く違います。

5. 税金の話（確定申告での注意点）

最後に、税理士としての視点から「税金の落とし穴」をお伝えします。

① いつ「売上」にするの？ 一番の間違いポイントです。例えば、「12月に契約更新日が来て、実際の入金は1月になった」場合。この更新料は、「12月の売上（その年の収入）」として申告しなければなりません。「お金が入った時」ではなく「契約が更新された時」が基準です。これを間違えると、税務調査で指摘されることがあります。

② 消費税はかかる？