「相続税対策、何から手をつければいいのか分からない」「ネットで調べても、制度が複雑で自分に合うものが判断できない」
そう感じていませんか？
相続税対策は、時間が経てば経つほど選択肢が狭まります。逆に言えば、正しい知識を持って早めに行動すれば、合法的に大きな節税効果を得ながら、大切な資産を確実に次世代へ残すことが可能です。
私は税理士として不動産オーナー様の相続案件を数多く手がけてきましたが、「もう少し早く相談してくれれば…」と悔やむケースが後を絶ちません。5年前に始めていれば数百万円の差が出ていた、というのは珍しい話ではないのです。
今回は、相続税対策として検討すべきあらゆる手法を網羅的に解説します。情報量は多いですが、ご自身の状況に合うものをピックアップする「索引」としてお使いください。
相続税対策の「3つの柱」を理解する
具体的な手法に入る前に、大原則をお伝えします。相続税対策は大きく分けて以下の3つのアプローチしかありません。
これら3つをバランスよく組み合わせることが成功の鍵です。それでは具体的に見ていきましょう。
第1の柱：財産そのものを減らす「生前贈与」
将来の相続財産（主に現金・有価証券）を、生前のうちに子や孫へ移転させる方法です。令和6年度の税制改正によりルールが大きく変わっていますので、最新情報を押さえておいてください。
① 暦年贈与（年間110万円の非課税枠）
最もポピュラーな贈与方法です。1人あたり年間110万円までなら贈与税がかかりません。
- メリット：長期間続ければ大きな金額を移転できる。例：子2人×孫4人＝6人に10年間贈与すれば、110万円×6人×10年＝6,600万円を無税で移転可能
- 活用の幅：現金だけでなく、株式や投資信託の贈与も可能。値上がり前に贈与すれば、将来の含み益への課税も回避できる
⚠️ 注意
【重要改正】令和6年1月1日以降の贈与から、相続発生時にさかのぼって「過去7年間」の暦年贈与が相続財産に持ち戻し（加算）されるルールに変更されました（従来は3年間）。つまり、亡くなる直前の7年間の贈与は節税効果がなくなります。駆け込み贈与が通用しなくなったため、今すぐ始めることが最大のポイントです。
② 相続時精算課税制度（新ルールで大幅改善）
60歳以上の父母・祖父母から18歳以上の子・孫への贈与について、累計2,500万円まで贈与税が非課税になる制度です（相続時に精算）。
💡 ポイント
【令和6年以降の大改正】この制度にも年間110万円の基礎控除が新設されました。この110万円分は相続時に持ち戻す必要がありません（完全に非課税で移転できます）。しかも暦年贈与のような「7年間持ち戻し」ルールの適用外です。「暦年贈与」よりこちらが有利になるケースが増えており、制度の選択は慎重に検討する必要があります。
③ 目的別の「一括贈与」特例
使用目的を限定することで、まとまった金額を一度に非課税で贈与できる制度群です。
⚠️ 注意
教育資金・結婚子育て資金の一括贈与は「期限付き」の制度です。延長されるかどうかは毎年の税制改正で決まります。活用を検討されている方は、早めに税理士に相談してください。また、使い残した金額には贈与税が課税されるため、必要な金額を精緻に見積もることが重要です。
第2の柱：財産の「評価」を下げる（不動産・特例活用）
現金は「1億円＝評価額1億円」ですが、不動産に変えることで相続税上の評価額を大幅に圧縮できます。不動産オーナーにとっては最も得意とする領域のはずです。
① 小規模宅地等の特例（最大80%減額）
相続税対策において最強の節税特例です。亡くなった方が住んでいた土地や事業用の土地について、一定の要件を満たせば評価額を最大80%減額できます。
💡 ポイント
「家なき子特例」は特に重要です。被相続人と同居していなくても、「相続開始前3年以内に、自己・配偶者・3親等内の親族・特別の関係がある法人が所有する家に住んだことがない」「相続開始時に住んでいる家を過去に所有したことがない」等の要件をすべて満たせば80%減額の適用が可能です（2018年4月の改正で要件が厳格化されています）。ただし要件は複雑なので、早い段階で税理士に適用可能性を確認しておきましょう。
② 現金を不動産に換える（賃貸物件の建築・購入）
相続税の「評価減」を最大限活用する王道の手法です。
- 土地の評価減：自分の土地にアパートを建てると「貸家建付地」となり、更地評価から約15〜21%減額されます（借地権割合60%の地域の場合：60%×30%×100%＝18%減）
- 建物の評価減：固定資産税評価額は建築費の50〜70%程度。さらに賃貸に出すと借家権割合（30%）が引かれるため、建築費1億円の建物が評価額3,500万〜4,900万円になることも
- 借入金の活用：建築資金を借入で賄えば、借入金が債務控除として相続財産から差し引かれます。「評価減＋債務控除」のダブル効果が得られます
⚠️ 注意（令和8年度税制改正）
この手法には大きな制度変更が予定されています。令和9年（2027年）1月1日以後の相続から、亡くなる前5年以内に取得・新築した貸付用不動産は時価ベース（簡便法は取得価額を基にした額の80%）で評価する見直しが令和8年度税制改正大綱で示されました（いわゆる「5年ルール」）。「買って評価を下げる」対策は、取得から5年間は効かなくなります。詳しくは賃貸不動産の「5年ルール」をご覧ください。
③ タワーマンション等の購入（要注意）
いわゆる「タワマン節税」です。市場価格と相続税評価額の乖離を利用する手法ですが、現在はリスクが高まっています。
⚠️ 注意
2024年1月からマンションの相続税評価方法が見直され、市場価格の6割を下回らない水準に補正されるルールが導入されました。また、相続直前のタワマン購入→相続後すぐに売却というスキームは、税務署に「租税回避行為」として否認されるリスクが極めて高くなっています（最高裁判例あり）。安易な節税目的での購入は絶対に避けてください。
第3の柱：非課税枠・控除を最大化する
① 生命保険の活用（非課税枠＋納税資金確保）
死亡保険金には法定相続人1人あたり500万円の非課税枠があります。
- 計算式：500万円 × 法定相続人の数 ＝ 非課税限度額
- 具体例：配偶者＋子2人の場合、500万円×3人＝1,500万円まで非課税
- 実践方法：手元の現金1,500万円を一時払い終身保険に変えるだけで、1,500万円分が相続税の課税対象から外れます
💡 ポイント
生命保険は「非課税枠の活用」だけでなく「納税資金の確保」「遺産分割の調整弁」としても極めて有効です。死亡保険金は受取人固有の財産であり、遺産分割協議の対象外。「特定の子供に多く渡したい」「納税資金を確実に確保したい」という場合に、最もシンプルかつ確実な方法です。
② 養子縁組
孫や子の配偶者を養子にすることで、法定相続人の数を増やせます。
- 効果：基礎控除額（3,000万円＋600万円×人数）が増える、生命保険の非課税枠が500万円増える、退職手当等の非課税枠も増える
- 制限：税務上は実子がいる場合1人まで、いない場合2人まで算入可能
- 注意点：孫を養子にした場合、その孫に係る相続税は2割加算（代飛ばしペナルティ）の対象。トータルで得になるかシミュレーションが必須
③ 配偶者の税額軽減
配偶者は「法定相続分」または「1億6,000万円」のいずれか大きい方まで相続税がかかりません。
⚠️ 注意
配偶者控除を最大限使って「一次相続の税金ゼロ」にするのは危険な戦略です。配偶者に財産が集中すると、その配偶者が亡くなった時の「二次相続」で子供たちの税負担が爆発的に増加します。一次相続と二次相続をトータルで計算し、最適な分割比率をシミュレーションしてください。
④ 墓地・仏壇の購入（祭祀財産）
お墓や仏壇は「非課税財産」です。生前に購入して代金を支払い済みにしておけば、その分だけ課税対象の現金が減ります。ただし、ローンで購入して未払い部分がある場合、その債務は控除できませんので注意してください。
番外編：納税資金の確保も忘れずに
いくら節税できても、税金を払う現金がなければ「黒字倒産」のように破綻します。特に不動産オーナーは資産の大部分が不動産であるため、この問題は深刻です。
- 生命保険での現金確保：相続発生後、銀行口座が凍結されている間でも、保険金は受取人が直接請求して受け取れます
- 資産の組み換え：収益性の低い土地や遺産分割で揉めそうな資産は、生前に売却して現金化しておく
- 物納・延納の検討：現金が不足する場合、相続税を不動産で納める「物納」や、分割払いの「延納」という制度もあります。ただし条件が厳しいため最終手段です
対策の第一歩は「現状把握」から
ここまで多くの手法をご紹介しましたが、すべてをやる必要はありません。まずは以下の3ステップでスタートしてください。
- 財産目録の作成：不動産、預金、株式、保険、借入金などすべてを書き出す
- 相続税の試算：現状のままだと相続税がいくらかかるのかを知る
- 遺言書の作成：「誰に何を渡すか」を決める。これが最大の争族防止策
💡 ポイント
相続税対策は、家族構成・資産構成・将来の見通しによって「正解」がまったく異なります。ネットの情報だけで判断せず、必ず相続に詳しい税理士にシミュレーションを依頼してください。初回相談を無料で受け付けている事務所も多いので、気軽に相談することが最初の一歩です。
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「相続対策」の入口は2つあります
税理士・宅地建物取引士。自身も賃貸物件を持つ大家の立場から、法人化・相続・不動産管理まわりの税務を、制度と判例にもとづいて解説しています。記事内の事例はすべて架空のモデルケースです。制度・税率・判例は年度で変わります。個別具体的な判断は、不動産税務に強い税理士へご確認ください。