不動産オーナー必読！売却時の「譲渡所得税」完全ガイド【計算式から特例、経費の落とし穴まで】

不動産投資や賃貸経営の最終的なゴール（出口戦略）となる「売却」。しかし、高く売れたからといって、そのすべてが手元に残るわけではありません。そこで大きく立ちはだかるのが「譲渡所得税」です。

今回は、不動産オーナーが売却前に必ず頭に入れておくべき税金の知識を、計算の仕組みから税率、経費の範囲、そして節税に直結する特例まで、可能な限り具体的に網羅して解説します。

知っているかどうかで手残り金額が数百万円変わることも珍しくありません。ぜひ最後までチェックしてください。

まず大前提として、不動産を売って利益（譲渡所得）が出た場合にのみ税金がかかります。給与所得や事業所得とは合算せず、切り離して計算する「分離課税」という方式です。

基本の計算式は以下の通りです。

譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額 税額＝譲渡所得 × 税率

売れた金額から、「買った時の値段（取得費）」と「売るための経費（譲渡費用）」を引き、さらに使える「特例（特別控除）」を引いた残りが課税対象となります。

譲渡所得税の税率は、その不動産をどのくらいの期間持っていたかで大きく変わります。ここで最も注意すべきは、「売却した年の1月1日時点」で5年を超えているかどうかで判定される点です。実際の所有期間ではないため注意が必要です。

短期譲渡所得（所有期間5年以下）
- 税率：39.63%（所得税30%＋復興税0.63%＋住民税9%）
- 転売目的とみなされ、非常に高い税率が課されます。
長期譲渡所得（所有期間5年超）
- 税率：20.315%（所得税15%＋復興税0.315%＋住民税5%）
- 不動産投資の出口としては、ここを超えてからの売却が一般的です。

計算式にある「取得費」が高ければ高いほど、利益が圧縮され、税金は安くなります。しかし、単に「買った時の値段」を引けばいいわけではありません。

建物については、所有期間中に経費計上してきた「減価償却費」の合計額を、購入価格から差し引く必要があります。つまり、買った時よりも取得費（簿価）は下がっているため、想定よりも利益が出やすくなります。

先代からの相続などで契約書がなく、いくらで買ったか不明な場合は「売却価格の5%」を取得費とみなします。これを使うと税金が非常に高額になるため、購入時の契約書・領収書の保存は鉄則です。

「譲渡費用」として計上できるのは、売るために直接かかった費用のみです。維持管理費などは含まれません。

【○ 認められる費用】

【× 認められない費用】

オーナー自身が住んでいた自宅を売却する場合には、大きな優遇措置があります。

3,000万円特別控除
- 所有期間に関係なく、利益から最大3,000万円を引くことができます。
軽減税率の特例（10年超所有）
- 所有期間が10年を超えている場合、6,000万円以下の部分の税率が14.21%まで下がります。（3,000万円控除と併用可）
買換え特例
- 売却益への課税を、将来その買い換えた物件を売るときまで「繰り延べ」できます（免税ではありません）。

相続した実家などを売るケースで使える特例です。

空き家の3,000万円特別控除
- 昭和56年5月31日以前（旧耐震）の家屋で、被相続人が一人暮らしをしていたこと等が条件。
- 耐震改修するか、解体して更地にして売却する必要があります。
相続税の取得費加算の特例
- 相続税を支払って取得した物件を、申告期限から3年以内に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算（＝税金を安く）できます。