【賃貸経営】騒音・ゴミトラブルは「空室リスク」の直結！オーナーが取るべき3段階の冷静な対応策

こんにちは。賃貸経営をしていると、避けて通れないのが「入居者間のトラブル」です。

特に「騒音」と「ゴミ出し」の問題。これらを「単なるマナー違反」として軽く見ていませんか？

実はこれ、経営視点で見ると「優良な入居者が退去してしまう（空室リスク）」や「物件価値（客付け力）の低下」に直結する、非常に危険なサインです。

今回は、感情的な対応で泥沼化するのを防ぎ、オーナーとしてどう冷静に、かつ毅然と対応すべきか、その具体的なステップをまとめました。

騒音問題で最も恐れるべき事態は、騒いでいる本人ではなく、それを我慢している「静かで優良な入居者」が、何も言わずに退去してしまうことです。

騒音は「受忍限度（我慢すべき範囲）」の基準が曖昧で、警察も介入しづらいため、オーナー側の段階的な対応が不可欠です。

特定の部屋だと分かっていても、いきなり名指しはNGです。逆恨みなどのリスクがあります。まずは全戸（または該当フロア）へ、掲示板やポスティングで「深夜の生活音にご配慮ください」と一般的な通知を行います。これには「被害者に対して、オーナーは動いていますよ」とアピールする意味も含まれます。

改善しない場合、管理会社を通じて個別に連絡します。ポイントは「苦情が来ています」と責めるのではなく、「最近、〇〇のような音が響いているようですが、心当たりはありませんか？」と低姿勢で確認すること。ご本人が無自覚だった場合、これだけで改善することも多いです。

それでも止まない場合は、法的措置を見据えた「証拠」が必要です。

ここまでやって初めて、法的手段のテーブルに乗ります。

ゴミ捨て場が荒れている物件は、内見時の印象が最悪です。「管理が行き届いていない」「住民の質が悪い」と判断され、新しい入居者が決まりにくくなります。

「特定」は慎重に 分別されていないゴミを開封して個人情報を探す行為は、プライバシー侵害のリスクがあります。必ず管理会社立ち合いのもと、是正目的として慎重に行う必要があります。
「警告」と「環境整備」のセット 特定できない場合は、違反ゴミに警告シール（「回収できません」など）を貼って残すのが一般的ですが、長期間放置するとさらに汚れます。あまりに酷い場合は、オーナー判断で一度きれいに片付けてしまい、「汚くしてもいい場所ではない」という環境を作ることも重要です。
ハード面の対策 カラスネット、ストッカー（蓋付きゴミ箱）、監視カメラ（ダミーでも可）の設置は、初期投資はかかりますが、入居者の意識を変えるのに効果的です。