不動産賃貸業を営む私たちオーナーにとって、最も頭を悩ませる瞬間の一つが「入居者の退去」ではないでしょうか。特に「敷金精算（原状回復費用の負担）」は、入居者との認識のズレからトラブルに発展しやすい業務です。
2020年4月の民法改正により、原状回復のルールはより明文化・厳格化されました。「知らなかった」では済まされない、オーナーが身につけておくべき必須知識を、実務と税務の両面から詳しく解説します。
1. その汚れ、誰の負担？「3つの区分」を理解する
まず大原則として、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づき、費用負担は以下の3つに分類されます。ここを混同しないことがスタート地点です。
A. オーナー負担（経年劣化・通常損耗）
「普通に暮らしていて自然に古くなった・汚れたもの」は、すでに家賃に含まれていると考えます。これを入居者に請求することはできません。
- 日照による畳・クロスの変色（日焼け）
- 家具（冷蔵庫・テレビ）裏の壁紙の黒ずみ（電気ヤケ）
- 家具設置によるカーペットの凹み
- 画鋲の穴（下地ボードの張替えが不要な程度のもの）
- 次の入居者のための鍵交換・ハウスクリーニング（※特約がない場合）
B. 入居者負担（故意・過失・善管注意義務違反）
「入居者の不注意や手入れ不足で発生した損害」です。ここは請求対象となります。
- タバコのヤニ汚れ・臭い
- 結露を放置したことによるカビ・腐食
- 引越し作業等でつけたひっかき傷
- キャスター付き椅子によるフローリングの激しい損傷
- ペットによる柱のキズ・臭い
- DIYによる釘穴、ネジ穴
- 鍵の紛失・破損
C. グレードアップ（オーナー全額負担）
資産価値を高めるためのリフォームは、当然オーナーの負担です。
- （例）通常の壁紙から、防音・防臭機能付きの高級壁紙への変更
- （例）和式トイレから洋式トイレへの変更
2. 「6年住んだら価値は1円」減価償却のルール
ここが最も揉めやすいポイントです。入居者に過失（B）があったとしても、「新品価格」を請求できるわけではありません。
入居年数に応じて価値が減った分（残存価値）しか請求できないというルールがあります。
クロス（壁紙）・クッションフロアの場合
これらは「耐用年数6年」とされています。 新品から6年経過すると、その価値は「1円（ほぼ0%）」になります。
- ケーススタディ：
- 入居して3年で退去。入居者の過失で壁紙張替えが必要になった。
- この場合、価値は半分残っているので、「入居者50%：オーナー50%」の負担割合となります。
【注意点】 6年以上住んだ入居者がタバコで壁紙を汚しても、壁紙自体の価値は「1円」なので、材料費の請求は困難です。（ただし、剥がして貼るための「施工手間賃」等は請求できる可能性があります）
フローリング・柱・建具・浴槽の場合
これらは建物の耐用年数に準じるため、短期間で価値はゼロになりません。補修費用をしっかり請求できる可能性が高い箇所です。
3. 「どこまで張り替える？」施工単位のルール
壁に1箇所穴が空いたからといって、部屋中の壁紙を張り替えてその費用を請求するのは認められません。
- 壁紙（クロス）： 原則は「㎡単位」ですが、色合わせの問題があるため「毀損した面（壁一面）」までの張替え費用を入居者負担とすることが実務上認められています。
- ふすま・障子・畳： 1枚単位での請求が可能です。
- クッションフロア等： 原則は補修部分のみですが、継ぎ目が目立つなど見栄えが悪くなる場合は「居室全体」の請求が認められるケースもあります（減価償却は考慮されます）。
4. 契約書の「特約」はどこまで有効か
「ガイドラインよりも契約書が優先される」ケースがあります。しかし、どんな特約でも有効なわけではありません。以下の3要件が必要です。
- 特約の必要性があり、暴利でないこと
- 入居者がその内容を契約時に認識していること
- 入居者がその負担に合意していること（契約書への明記・捺印）
最重要！「クリーニング特約」
通常、ハウスクリーニング費用はオーナー負担が原則です。 しかし、契約書に「退去時のクリーニング費用は借主負担とする。金額は〇〇円（または実費）」と明記された特約があれば、有効と認められることがほとんどです。
【ポイント】 金額を「定額」で記載しておくと、退去時の見積もりトラブルが激減します。
5. 「言った言わない」を防ぐオーナーの防衛策
トラブル発生時、裁判所などは「オーナー側に立証責任がある」と判断します。「最初から傷があった」と入居者に主張された場合、反証できなければ負けてしまいます。
- 入居時チェックシート（現況確認書）の徹底
- 入居時に、既存の傷や汚れを入居者自身に記録してもらい、提出させます。これが最強の証拠になります。
- 日付入り写真の撮影
- リフォーム完了直後（入居直前）の部屋の写真を、日付入りで全箇所撮影し保存しておきましょう。
- 退去立会い時のサイン
- 退去立会い時に傷を確認し、その場で「入居者の過失による損傷であること」を認めるサインをもらいます。（金額の合意まではできなくても、事実確認の合意は必須です）
6. 敷金精算の税務処理
最後に、税務申告上の注意点です。敷金精算は「不動産所得」の計算に直結します。
- 預かった敷金： 「預り金（負債）」であり、売上ではありません。
- 返還しなかった敷金（精算金）： 修繕費に充当した分や、償却（礼金的な特約）で没収した分は「収入金額（売上）」に計上します。
- 原状回復工事代金： 実際に業者に支払ったリフォーム費用は「修繕費（経費）」になります。
【間違いやすいポイント】 「敷金から差し引いて工事したから、プラスマイナスゼロで仕訳なし」とするのは間違いです。 必ず「精算金を売上計上」し、「工事代金を経費計上」するという、両建てで処理を行ってください。
まとめ
退去時の精算は、感情的な対立になりやすい部分ですが、知識と事前の準備（契約書・記録）があれば、リスクを最小限に抑えることができます。
ご自身の物件の契約書が現在の法改正に対応できているか、一度見直してみることをおすすめします。
