相続の準備、何から始めるか──財産の棚卸しと相続人の確定

相続の準備は、遺言書からでも節税からでも始まりません。財産の棚卸しを最初にやります。何が、どこに、いくらあるのかが分からないうちは、分け方も納税資金も節税も設計できません。そして棚卸しは、気合いの要る仕事ではなく書類集めの作業です。取り寄せ先はほぼ決まっています。この記事では、集める書類と財産目録の作り方を、手を動かす順に並べます。

※本記事は一般的な仕組みを解説するものです。登場する事例・金額はすべて架空のモデルです。個別の税務・法務相談ではありません。

→ 相続対策の全体像は 相続対策の全体像 にまとめています。

この記事でわかること

• 相続対策の順番は「現状把握 → 分け方 → 納税資金 → 節税」で、この記事は最初の1歩にあたること
• 不動産の書類を、どこで、何のために取り寄せるか
• 預貯金・有価証券・生命保険・借入の書類の集め方と、保険で確認する4つの名前
• 財産目録は「時価」と「相続税評価額」の2列で作ること
• 私道・共有持分・貸付金・名義預金という、抜けやすい4つの確かめ方
• 財産の次は人を数えること。相続人の確定と、相続税がかかるかどうかの目安

1. 順番は決まっている──最初にやるのは現状把握

相続対策は、次の順に進めます。

相続対策の順番。節税は最後に来ます

なぜこの順番なのか、順番を逆にすると何が起きるのかは 相続対策とは何か で扱っています。この記事では、1の現状把握だけに絞ります。

→ 2の「分け方を決める」は 財産の分け方を考える にまとめています。

現状把握でやることは2つです。財産を数えることと、相続人を数えることです。順番としては財産が先で構いません。財産の一覧ができれば、そのまま分け方の話し合いの材料になるからです。

2. 不動産の書類を集める

不動産オーナーの棚卸しは、ここがいちばん重くなります。物件ごとに次の書類をそろえます。

不動産の棚卸しでそろえる書類

出発点にしやすいのは固定資産税の課税明細書です。毎年届くので探しやすく、その市区町村にある物件がほぼ並んでいます。まずこれを全部集めて、物件の数を確定させてください。

登記事項証明書は、名義が本人のままかを確かめるために取ります。先代の名義で止まっている土地が見つかることがあり、その場合は相続の前に片づける仕事が1つ増えます。書類の保管の型は 物件の書類は、1物件1ファイルにまとめて残す にまとめています。

3. 預貯金・有価証券・保険・借入の書類を集める

不動産以外は、金融機関に頼めば出てくるものがほとんどです。

お金まわりの棚卸しでそろえる書類

保険は「4つの名前」を書き出す

生命保険は、証券を集めただけでは足りません。契約者・被保険者・受取人・保険料を実際に負担している人の4つを1件ずつ書き出してください。この組み合わせで、受け取った保険金にかかる税金の種類が変わります。相続対策として保険を使うなら、ここが設計の起点になります。→ 生命保険は相続対策の一手

なお、生命保険協会には、契約の有無を会員の生命保険会社に一括で照会できる生命保険契約照会制度があります。ただし使えるのは、対象となる親族が亡くなった場合か、認知判断能力が低下した場合（医師の診断が必要）に限られます。元気なうちの棚卸しでは使えないので、保険証券は自分で集めるだけになります。利用料は照会対象者1名につき、WEB申請6,000円・書面申請7,000円です（2026年8月時点）。

4. 財産目録に落とす──「時価」と「相続税評価額」の2列で作る

書類がそろったら、1枚の表にまとめます。項目はこの6つで足ります。

財産目録の型。金額欄を2列に分けるのがポイント

金額の欄を2列にする理由は単純です。分け方は時価で考え、相続税は評価額で計算するからです。1列しかない目録で分け方を決めると、片方がずれます。

【モデル事例】山本さん（仮）には子が2人います。長男に賃貸アパート（時価8,000万円・相続税評価額4,000万円）、次男に預貯金8,000万円を渡す遺言を考えました。時価では8,000万円ずつで公平に見えます。ところが相続税の計算では、長男の取り分は4,000万円、次男は8,000万円として扱われます。税金の負担は次男に重く出ます。時価だけで割り振ると、税引き後で差がつきます。

評価額の欄は、この段階では概算で構いません。土地の評価の考え方は 実家の土地は相続税でいくらか にまとめています。正確な金額が要るのは申告のときで、棚卸しの目的は「全体の輪郭をつかむこと」です。

5. 抜けやすい4つ

棚卸しで落ちやすいものは、だいたい決まっています。

棚卸しで落ちやすい4つ

とくに注意したいのが名義預金です。子や孫の名義で積み立ててきたつもりでも、実際にお金を出したのが本人で、通帳も印鑑も本人が持っているなら、税務上は本人の財産として扱われます。毎年110万円を贈与してきたつもりが、全額なかったことにされる例もあります。判定の基準と、そうならないための作法は 名義預金にしない5つの作法 にまとめています。

6. 財産の次は、人を数える

財産の一覧ができたら、相続人を確定させます。原則として、戸籍で確かめます。認識していなかった相続人が後から出てくると、分け方の話し合いをやり直します。誰が相続人になるか、取り分がどうなるかは 相続人を知る で扱っています。

相続人の人数が決まると、相続税がかかるかどうかの目安が出せます。判定の入口は基礎控除です。

基礎控除 ＝ 3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数（相続税法15条）

財産の合計から借入金などを引いた金額が、この基礎控除におさまるなら、相続税の申告そのものが不要になる場合があります。超えるなら、税額の見込みを出す段階に進みます。計算の手順は 相続税がかかるかは、3,000万円＋600万円×人数で確かめる に置いています。

動けるのは、判断できるうちだけ

棚卸しにも遺言にも贈与にも、共通の期限があります。亡くなる日ではなく、判断能力を失う日です。判断できなくなると、遺言も贈与も不動産の売買もできなくなります。書類を集めるだけならいつでもできる、と思われがちですが、本人しか知らない保険や貸付金は本人に聞くだけです。棚卸しは、本人が答えられるうちにやる仕事です。→ 認知症のリスクを考える

まとめ

• 相続対策の順番は「現状把握 → 分け方 → 納税資金 → 節税」。この記事は最初の1歩
• 不動産は、課税明細書を起点に、登記事項証明書・名寄帳・公図・賃貸借契約書をそろえます。名寄帳は市区町村ごとで、私道など非課税の土地は載らないことがあります
• 保険は証券を集めるだけでなく、契約者・被保険者・受取人・保険料の負担者の4つを書き出します
• 財産目録は「時価」と「相続税評価額」の2列で作ります。分け方は時価、税金は評価額で決まります
• 抜けやすいのは私道の持分・先代名義の共有持分・貸付金・名義預金の4つ
• 財産の次は相続人を戸籍で確定し、「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」を超えるかを見ます

次に読む：相続対策とは何か／相続人を知る／相続税がかかるかは、3,000万円＋600万円×人数で確かめる／財産の分け方を考える／名義預金にしない5つの作法

出典

• 相続税法13条（債務控除）、15条（遺産に係る基礎控除）
• 不動産登記法119条（登記事項証明書の交付）、地方税法382条の2・387条（固定資産課税台帳・土地名寄帳）
• 国税庁タックスアンサー No.4152（相続税の計算）・No.4205（相続税の申告と納税）・No.4614（貸家建付地の評価）
• 一般社団法人生命保険協会「生命保険契約照会制度のご案内」（利用料・利用できる場合）
• 国税庁ウェブサイト、生命保険協会ウェブサイト（確認日：2026年8月7日）

※制度の内容と手数料は改正や運用の変更で動きます。書類の請求先や費用は、請求前に法務局・市区町村・各金融機関の最新の案内をご確認ください。財産の評価や相続税がかかるかどうかの個別の判断は、財産目録がそろった段階で税理士にご相談ください。

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税理士・宅地建物取引士・大家

宍倉 奎次郎

税理士・宅地建物取引士。自身も賃貸物件を持つ大家の立場から、法人化・相続・不動産管理まわりの税務を、制度と判例にもとづいて解説しています。記事内の事例はすべて架空のモデルケースです。制度・税率・判例は年度で変わります。個別具体的な判断は、不動産税務に強い税理士へご確認ください。