不動産オーナーのための相続税対策・完全ガイド｜仕組み・税額目安・孫への継承まで

不動産オーナーにとって、相続税対策は避けて通れない課題です。

しかし、単に「アパートを建てれば節税になる」という時代は終わりつつあります。

今回は、不動産オーナーが最低限押さえておくべき「資産評価の仕組み」や「最新の規制」に加え、「一次相続（配偶者あり）」と「二次相続（配偶者なし）」の税額の違い、そして「孫への相続」の注意点までを網羅的に解説します。

1. なぜ不動産が相続税に有利なのか？（評価の仕組み）

相続税において不動産が有利とされる最大の理由は、「時価」と「相続税評価額」のズレにあります。

現金を不動産に変えるだけで、資産価値（時価）はそのままに、課税対象となる評価額だけを2〜3割圧縮することが可能です。これが不動産相続の基本原理です。

不動産を「自宅」ではなく「賃貸」として他人に貸すことで、評価額はさらに下がります。

アパートなどが建っている土地は、更地評価から一定割合が減額されます。

建物自体の評価額からも、一律30%（借家権割合）が控除されます。

上記の評価減は、相続発生時（死亡時）に賃貸されている部分にのみ適用されます。「空室」部分は評価減が使えません。

（※一時的な空室であれば認められるケースもありますが、管理状況の記録が重要です）

土地の評価額を最大80%減額できる、不動産オーナーにとって最も影響力の大きい制度です。

自宅と賃貸物件の両方がある場合は、適用面積の調整計算が必要です。これを使いこなせるかが税額を大きく左右します。

銀行からの借入金は「マイナスの財産」として、プラスの財産から差し引く（債務控除）ことができます。

効果： 「評価の低い不動産」＋「額面通りの借金」＝純資産の大幅圧縮
注意点（団信）： 団体信用生命保険（団信）に加入していると、死亡時にローンが完済されてしまいます。借金が消えれば債務控除も消滅し、相続税が跳ね上がる可能性があります。あえて団信に入らないという判断も経営戦略の一つです。

「結局、いくら用意すればいいの？」という目安をまとめました。

ここでは「一次相続（配偶者がいる場合）」と「二次相続（配偶者がいない場合）」に分けて比較します。

※配偶者が法定相続分（1/2）を取得し、「配偶者の税額軽減」を使った場合の家族全員の税額合計

※片方の親が亡くなった後、残されたもう一人の親が亡くなった時の税額（子供のみで相続）

多くの資産家が「一次相続」は乗り切れても、「二次相続」で資金ショートを起こします。理由は3つあります。

「とりあえず妻（夫）へ」と安易に一次相続を行うと、次の世代に大きなツケを回すことになります。

二次相続の負担を減らすため、子供を飛ばして「孫」に資産を渡す（世代飛ばし）方法があります。

通常は「親→子→孫」と2回相続税がかかるところを、「親→孫」と直接渡すことで、中間の課税（今回でいう二次相続分）を回避できます。

「2割加算」のペナルティ孫が財産を相続する場合（代襲相続を除く）、その孫にかかる相続税額は2割増し（1.2倍）になります。
- 計算例： 本来の税額が1,000万円なら、孫は1,200万円支払う必要があります。
- 判断： 2割加算を払ってでも、将来の相続税を1回スキップできるメリットの方が大きい場合に有効です。
養子縁組の人数制限基礎控除を増やすための養子縁組には制限があります。
- 実子がいる場合：養子は1人まで
- 実子がいない場合：養子は2人まで
遺留分の問題孫に多額の財産を渡すと、本来の相続人（子供たち）の取り分が減り、「遺留分侵害額請求」などの争いになる可能性があります。