「不動産管理」と聞いて、どんな仕事を思い浮かべますか？ 「廊下の掃除」や「電球の交換」でしょうか？もちろんそれも大切ですが、実はもっと奥が深い世界です。
不動産管理の本当の目的は、「入居者さんに気持ちよく住んでもらい、大家さんの手元に残るお金を最大にすること」です。
今回は、専門用語が飛び交う不動産管理の世界を、初心者の方にもわかりやすく、情報の抜け漏れなく解説します。これさえ読めば管理の全体像がバッチリ掴めます！
1. 管理には「2つの種類」がある
まず、不動産管理は大きく2つの役割に分かれます。これを理解すると頭がスッキリ整理されます。
- ソフト面の管理（PM：プロパティマネジメント）
- 役割： 入居者さん対応や、お金の管理。
- 目的： 「いかに空室を埋めて、家賃収入を増やすか」を考える、経営代行のような仕事です。
- ハード面の管理（BM：ビルマネジメント）
- 役割： 建物の点検や清掃。
- 目的： 「建物が壊れないように、安全に維持すること」を目指す、建物のお医者さんのような仕事です。
この2つが車の両輪のように動いて、初めて健全な賃貸経営が成り立ちます。では、具体的に何をするのか見ていきましょう。
2. 「ソフト面の管理」：お金と人を動かす仕事
ここでの主役は「入居者さん」と「お金」です。
① 入居者募集（リーシング）
空室が出た時、ただネットに載せるだけでは決まらない時代です。
- 市場調査： 近所のライバル物件の家賃や設備を調べて、「勝てる家賃」を決めます。
- 条件の工夫： 仲介してくれる不動産屋さんに「広告料（AD）」を出したり、入居者さん向けに「最初の1ヶ月家賃無料（フリーレント）」をつけたりして、選ばれやすくします。
- お部屋の演出： スリッパやメジャーを置いたり、モデルルームのように飾ったりして、内見に来た人が「ここに住みたい！」と思う工夫をします。
② 契約と更新の手続き
トラブルを防ぐための書類仕事です。
- 入居審査： 家賃を払えるかだけでなく、「トラブルを起こさない人か」までしっかりチェックします。
- 契約・更新： 契約書の作成や火災保険の手続き。契約更新のタイミングで、世の中の物価が上がっていれば「家賃の値上げ交渉」をすることもあります。
- 退去時の精算： 退去時がいちばん揉めやすいポイントです。国のルール（ガイドライン）に沿って、敷金をいくら返すか計算します。
③ 入居者対応と家賃管理
- クレーム対応： 「お湯が出ない」「隣がうるさい」「ゴミ出しのマナーが悪い」といった問題に対応します。
- 家賃の督促： これが一番重要です。家賃の振込がない場合、すぐに電話や訪問をします。1ヶ月でも遅れると回収が難しくなるため、スピード勝負です。
3. 「ハード面の管理」：建物を守る仕事
ここでの主役は「建物」と「法律」です。法律で「やらなきゃダメ」と決まっている点検がたくさんあります。
① 法律で決まっている点検（法定点検）
これらをサボると法律違反になります。
- 消防点検： 消火器や火災報知器が動くかチェックします（半年に1回〜1年に1回）。消防署への報告も必要です。
- エレベーター点検： 専門業者による毎月のチェックと、年1回の法律上の検査を行います。
- 貯水槽（水タンク）の清掃： 大きな水タンクがあるマンションでは、年1回の清掃と水質検査が義務です。
- 建物の調査： 建物の規模によっては、3年に1回程度、外壁や避難経路の調査をして役所に報告します。
② 清掃（毎日のキレイを保つ）
- 日常清掃： 週に数回、エントランスを掃いたりゴミ置き場を整理したりします。ここが汚いと、内見に来た人が帰ってしまうため非常に重要です。
- 定期清掃： 数ヶ月に1回、専用の機械（ポリッシャー）や高圧洗浄機を使って、廊下などをピカピカに磨きます。
③ 修繕（直す・計画する）
- 小さな修理： 電球切れやパッキンの交換など。
- 大規模修繕の計画： 10〜15年ごとに必要になる「外壁塗装」や「屋上の防水工事」のために、いつ・いくら必要かを計画し、お金を積み立てておきます。
4. もう一歩進んだ「経営戦略」の話
ただ維持するだけでなく、さらに利益を増やすための考え方（アセットマネジメントといいます）も知っておきましょう。
- バリューアップ工事： 退去が出た部屋をただ元に戻すだけでなく、人気のある設備（温水洗浄便座やモニター付きインターホンなど）を入れて、家賃アップを狙います。
- 収益の見える化： 毎月のレポートや「家賃の一覧表（レントロール）」を見て、今の経営状態が良いのか悪いのかを数字で把握します。
- 出口戦略： 「ずっと持ち続けるか？」「高く売れるタイミングで売るか？」を常に考えながら管理します。
5. 知っておくべき「最近のルール変更」
最後に、最近の法律で変わった大事なポイントを3つだけ紹介します。
- 管理会社の登録制度（賃貸住宅管理業法）： たくさんの物件を管理する業者は、国への登録が義務になりました。「ちゃんとした業者を選びましょう」ということです。
- インボイス制度： 事務所や店舗を貸している場合、消費税の請求書（インボイス）に関する手続きが必要になります。
- 民法の改正： 連帯保証人のルールや、敷金を返すルールが法律で明確に決まりました。
まとめ
不動産管理の仕事は、一言でいうと「入居者さんの満足」と「大家さんの利益」の両方を守ることです。
- ソフト面（PM）： 入居者を決めて、家賃をしっかり回収する。
- ハード面（BM）： 建物を点検・清掃して、長く使えるようにする。
この2つがしっかり行われていれば、不動産経営は安定します。 「管理会社は何をしてくれているのかな？」と思った時は、このリストを見返してみてくださいね。
