敷金トラブルを防ぐ──原状回復ガイドラインと4つの基本知識

退去のたびに、「敷金をいくら返すか」「壁紙の張替えは誰の負担か」で入居者と揉めていませんか。大原則は1つです。ふつうに住んでいて生じた傷みは貸主の負担、借主の不注意で生じた傷みだけが借主の負担です。この原則と4つの基本知識を押さえ、記録と契約書で備えれば、敷金トラブルの多くは防げます。

※本記事は一般的な仕組みを解説するものです。登場する事例・金額はすべて架空のモデルです。個別の税務・法務相談ではありません。

→ 賃貸経営の全体像は 賃貸経営の全体像 にまとめています。

この記事でわかること

• 敷金と原状回復のルールは民法に明文があること（民法621条・622条の2）
• 国交省ガイドラインの負担区分。「通常の使用による傷み」は貸主負担
• 年数がたつほど借主に請求できる額が減る「経過年数」の考え方
• 「クリーニング代は借主負担」の特約が有効になる条件と、東京ルール
• 入居中の扱いが悪い場合に使える「善管注意義務」という物差し
• 揉めたときの出口と、原状回復費用の税務の扱い

1. 敷金と原状回復のルールは、民法に書いてある

2020年に施行された改正民法で、それまで判例だったルールが条文になりました。

敷金は、家賃の未払いなどに備えて貸主が預かるお金です（民法622条の2）。契約が終わって部屋の明渡しを受けたら、未払家賃などを差し引いた残りを返さなければなりません。「返さなくてよいお金」ではなく、「精算して返すお金」です。

順番も決まっています。先に部屋の明渡しを受け、それから精算して返します。明渡しと敷金の返還は引き換えではありません。

次に原状回復。借主は借りた部屋を元に戻して返す義務を負いますが、通常の使用による傷み（通常損耗）と年月による劣化（経年変化）は、元に戻す義務の対象外と明記されました（民法621条）。家具を置いた床のへこみや日焼けしたクロスの張替えは、借主に請求できません。その分の費用は家賃に含まれている、という考え方です。

2. 原状回復ガイドライン──誰がどこまで負担するか

実務の基準は、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」です。法律ではありませんが、裁判所や消費生活センターの判断もおおむねこの線に沿います。

負担区分の例（国交省ガイドラインをもとに作成）

年数がたつほど、請求できる額は減る

借主負担になる場合でも、全額を請求できるとは限りません。ガイドラインは、設備や内装の価値は年数とともに下がるものとして、経過年数に応じて借主の負担を減らす考え方を取っています。たとえば壁紙（クロス）は、6年で価値がほぼゼロ（1円）になる線を引きます。入居3年ならおおむね半分、6年を超えるとほとんど請求できません。

架空の例で確認します。田中さん（仮）の物件で、7年住んだ入居者がタバコの汚れを残して退去しました。汚れ自体は借主負担の類型ですが、クロスの価値は6年でほぼゼロ。張替え費用を全額請求すると、ガイドラインの線から大きく外れます。

3. 特約は「書けば有効」ではない──東京ルールと判例

「退去時のクリーニング代は借主負担」のような特約は、書けば必ず有効になるわけではありません。通常損耗まで借主に負担させる特約は、借主がその内容をはっきり理解し、合意したと言える場合に限って有効です。これが最高裁の判断です（最高裁平成17年12月16日判決）。

実務では、次の3点がそろっているかが目安になります。

• 負担の範囲と金額の目安が具体的に書かれている
• 契約時に説明し、借主が理解したうえで署名している
• 内容が世間の水準から見て過大でない

東京都内の居住用賃貸には、「東京ルール」と呼ばれる条例（東京都賃貸住宅紛争防止条例）があります。契約を仲介する宅建業者は、契約前に退去時の費用負担の考え方を説明する義務を負います。都外の物件でも、この水準まで説明しておくと予防になります。

特約は契約書に書くだけで終わらせず、宅建業者の重要事項説明でも触れてもらい、説明を受けた旨の署名を残しておくと確実です。「言った・言わない」の芽を、契約の段階で書面ごと消しておきます。

4. 善管注意義務──入居中の扱いが負担を分ける

借主は、借りた部屋を注意深く使う義務（善良な管理者の注意義務＝善管注意義務。民法400条）を負います。結露を拭かずに放置してカビを広げた、水漏れに気づきながら連絡しなかった。こうした手入れ不足による傷みは、通常損耗ではなく借主の負担になります。

退去立会いで「これは経年劣化ではなく、手入れ不足によるものです」と説明できるかどうかは、記録で決まります。

• 入居時に部屋全体を日付入りの写真で残し、チェックシートに双方が署名する
• 入居中は、換気や結露対策の案内を配って「知らなかった」を防ぐ
• 退去時は入居時の写真と見比べ、合意した精算内容を書面にまとめる

5. 揉めたときの出口と、税務の扱い

話し合いがつかないときは、自治体や消費生活センターの相談窓口のほか、簡易裁判所の少額訴訟という手段があります。少額訴訟は60万円以下の金銭の請求に使える手続きで、原則1回の審理で判決が出ます。ただし相手の申し出などで通常の訴訟に移ることもあります。契約書・入居時と退去時の写真・精算の合意書面が証拠になります。日ごろの記録がそのまま武器になります。

税務は要点だけ述べます。貸主が支払う原状回復費用は、元に戻す工事なら修繕費としてその年の経費になります。グレードを上げる工事は資産に計上して減価償却です。入居者から受け取った（敷金から差し引いた）原状回復費用は、不動産所得の収入に計上します。区分の詳細は 構築物・附属設備・修繕費の分け方 にまとめています。

まとめ

• 通常の使用による傷みと経年変化は貸主負担。借主に請求できるのは不注意・手入れ不足によるものだけ（民法621条）
• 敷金は精算して返すお金（民法622条の2）です。未払家賃などを差し引いた残りは明渡し後に返します
• 借主負担でも、経過年数に応じて請求できる額は減ります。クロスは6年でほぼゼロが目安です
• 特約は、範囲と金額を明示し、説明と合意の記録があって初めて機能します
• 入居時の写真とチェックシート、退去時の合意書面。この記録がいちばんの予防策

次に読む：敷金は、退去の立会いから返還まで6つの手順で精算する／構築物・附属設備・修繕費の分け方／賃貸経営の全体像

出典

• 民法400条（善管注意義務）・621条（賃借人の原状回復義務）・622条の2（敷金）
• 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」
• 東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例（東京都賃貸住宅紛争防止条例）
• 最高裁平成17年12月16日判決（通常損耗の補修費用を賃借人負担とする特約の成立要件）
• 民事訴訟法368条（少額訴訟）
• e-Gov法令検索・国土交通省ウェブサイト（確認日：2026年8月7日）

※負担区分や経過年数の扱いは、契約内容と傷みの状況によって個別に判断が分かれます。本記事はガイドラインに沿った一般的な目安です。精算で争いになりそうなときは、契約書と記録を手元に置いたうえで専門家に相談してください。

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税理士・宅地建物取引士・大家

宍倉 奎次郎

税理士・宅地建物取引士。自身も賃貸物件を持つ大家の立場から、法人化・相続・不動産管理まわりの税務を、制度と判例にもとづいて解説しています。記事内の事例はすべて架空のモデルケースです。制度・税率・判例は年度で変わります。個別具体的な判断は、不動産税務に強い税理士へご確認ください。