「普通借家」と「定期借家」どっちにする？不良入居者リスクを回避する契約の選び方

【徹底解説】「普通借家契約」と「定期借家契約」の違いとは？貸主・借主が知っておくべき重要ポイント

不動産の賃貸借契約には、大きく分けて「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類が存在します。

「たかが契約形態の違い」と思われるかもしれませんが、この選択を誤ると「退去してもらいたいのにできない」「更新できると思っていたのに退去を迫られた」といった大きなトラブルに発展しかねません。

今回は、不動産実務において非常に重要なこれら2つの契約形態の違いについて、契約の終了や更新、解約のルールなどを詳しく解説します。

1. 「普通借家契約」とは？

～入居者の権利が強く守られる、原則的な契約～

日本で古くから一般的とされているのが「普通借家契約」です。この契約の最大の特徴は、「借主（入居者）が希望する限り、契約は原則として更新され続ける」という点です。

貸主からの解約には「正当事由」が必要

契約期間（通常2年など）が満了しても、貸主側から一方的に契約を終了させることは極めて困難です。更新を拒絶したり、解約を申し入れたりするためには、法的な「正当事由（せいとうじゆう）」が必要となります。

「建物が古くなった」「自分が住みたい」という理由だけでは正当事由として認められないケースが多く、実務上は「立退料（立ち退き料）」の支払いを提示してようやく認められるかどうかが争点となるほど、借主の権利が強力に守られています。

賃料減額請求は排除できない

「景気が悪くなっても家賃は下げない」という特約を契約書に盛り込んだとしても、普通借家契約においてはその特約は無効となります。借主は経済情勢の変化などを理由に、法律に基づいて家賃の減額を請求する権利を持っています。

2. 「定期借家契約」とは？

～期間満了で確実に終了する、期限付きの契約～

2000年（平成12年）に導入された比較的新しい契約形態です。最大の特徴は、「更新がなく、契約期間が満了すれば確定的に契約が終了する」という点です。

確実に明け渡しを受けられる

契約期間が終了すれば、更新されることはありません。貸主は「正当事由」を用意する必要も、立退料を支払う必要もなく、契約を終了させることができます。 ※ただし、貸主と借主の合意があれば、「再契約」をして住み続けることは可能です。

契約手続きが厳格

定期借家契約として認めてもらうためには、後述する厳格な手続き（書面の交付や説明）が必要です。これを怠ると、契約書に「定期借家」と書いてあっても、法律上は「普通借家契約」とみなされてしまうリスクがあります。

3. 普通借家と定期借家の「5つの決定的違い」

ここからは、両者の違いをより具体的に、実務的な観点から掘り下げて解説します。

① 契約の「更新」と「終了」のルール

普通借家では、契約期間が1年以上であっても、期間満了時に借主が継続を希望すれば、契約は法定更新（自動更新）されます。一方、定期借家では更新という概念そのものがありません。期間満了＝契約終了です。もし継続して住む場合は、更新ではなく「再契約」という形で、改めて契約を結び直す必要があります。

② 契約締結の方法と書面

普通借家は、口頭での契約も法律上は有効ですが、トラブル防止のため書面作成が一般的です。対して定期借家は、「公正証書等の書面」による契約が法律上の必須要件です。さらに重要なのが、契約書とは別に「この契約は更新がなく、期間満了により終了します」と記載した書面を事前に交付し、説明しなければならないという義務がある点です。この事前説明を怠ると、定期借家としての効力が失われます。

③ 契約期間の設定

普通借家では、契約期間を1年未満と定めると「期間の定めのない契約」とみなされてしまいます。一方、定期借家は期間を自由に設定できます。「3ヶ月間だけ貸したい」「10年間固定で貸したい」といった柔軟な期間設定が可能です。

④ 中途解約の可否

普通借家の場合、借主からの解約は特約（通常1ヶ月前予告など）があれば可能ですが、貸主からの中途解約は正当事由が必要なため困難です。 定期借家の場合、原則として期間内の中途解約は貸主・借主ともにできません。ただし、以下の例外があります。

特約がある場合： 「借主は○ヶ月前の予告で解約可」等の特約があれば解約可能です。
やむを得ない事情（居住用）： 床面積200㎡未満の居住用建物で、転勤や療養などやむを得ない事情がある場合は、法律により借主からの中途解約権が認められています。

⑤ 賃料増減額請求権の特約

普通借家では、先述の通り「家賃を減額しない」という特約は無効です。しかし、定期借家では「期間中は賃料を増額しないし、減額もしない」という特約が有効になります。これにより、貸主・借主双方が将来の収支を確定させやすくなるメリットがあります。

4. 期間満了時の注意点（定期借家の場合）

定期借家契約において、契約期間が1年以上の場合、貸主には重要な通知義務があります。期間満了の「1年前から6ヶ月前までの間」に、借主に対して「もうすぐ期間満了で契約が終わりますよ」という通知（終了通知）を出さなければなりません。

もしこの通知を忘れてしまうと、通知を出してから6ヶ月経過するまでは契約を終了させることができなくなるため、貸主側のスケジュール管理が非常に重要です。

意外と見落としがち！「管理会社の対応」と「手間・コスト」のリアルな違い

法律上の違いは理解できても、実際に運用するとなると話は別です。特に「定期借家契約」を導入する場合、管理会社（不動産会社）の協力度合いや、事務手続きのコストが大きな課題になることがあります。

ここでは、教科書には載っていない「現場の労力コスト」について解説します。

5. 管理会社は「定期借家」を嫌がる傾向がある？

実は、多くの賃貸管理会社や仲介業者は、本音では「普通借家契約」を好みます。なぜなら、定期借家契約は「事務手続きが圧倒的に面倒で、ミスが許されないから」です。

契約時の手間： 定期借家の場合、通常の契約書類に加え、「事前説明書面」の交付と対面説明が必須です。この手順を一つでも間違えると、せっかくの定期借家契約が無効（普通借家扱い）になってしまうリスクがあります。
管理会社のスキル不足： 実務経験の浅い担当者だと、定期借家の厳格な手続きに慣れていないことがあります。「ウチでは対応していません」あるいは「普通借家でいきましょうよ」と説得されるケースも少なくありません。

定期借家を導入したい場合、「その管理会社が定期借家の運用に慣れているか」「ミスなく手続きできる体制があるか」を見極める必要があります。

「更新」と「再契約」の手間の差（労力コスト）

長く住んでもらう場合、その事務コストには大きな差が出ます。

普通借家（更新）： 自動更新、もしくは簡単な「更新覚書」にハンコをもらうだけで完了します。システム化されている管理会社も多く、手間は最小限です。
定期借家（再契約）： 期間満了で一度契約が終了するため、住み続ける場合は「新たな契約（再契約）」を結び直す必要があります。つまり、初回契約時と同じボリュームの書類作成と説明（重要事項説明など）が毎回発生します。また、期間満了の6ヶ月前には「終了通知」を出す必要があり、このスケジュール管理もオーナーや管理会社にとって大きな「労力コスト」となります。

金銭的なコストの違い（再契約手数料）

手間がかかるということは、費用もかかります。

普通借家の場合： 借主から「更新料」をもらい、そこから管理会社へ「更新事務手数料」を支払うのが一般的です。
定期借家の場合： 再契約の手続きは「新規契約」に近い業務量になるため、管理会社によっては通常の更新事務手数料よりも高い「再契約事務手数料」を請求されることがあります。また、借主に対しても、数年ごとに煩雑な契約手続き（書類記入や来店）を求めることになるため、心理的な負担を強いることになります。

リスクとコストのバランスをどう考えるか？

普通借家： 「日々の管理コスト・労力」は低いですが、「いざ退去させたい時のコスト（立退料など）」は青天井です。
定期借家： 「日々の管理コスト・労力」は高いですが、「退去時のコスト・確実性」は計算可能です。

管理会社に支払う手数料や、ご自身の事務負担が増えたとしても、「将来確実に明け渡してもらえる安心感」を取りたいかどうか。これが判断の分かれ目となります。

5. どちらを選ぶべきか？

貸主（オーナー）にとって

普通借家： 長期間安定して住んでもらいたい一般的なアパート経営に向いています。家賃相場通りの設定がしやすいのがメリットです。
定期借家： 「数年後に建て替えたい」「転勤の間だけ自宅を貸したい（リロケーション）」といった明確な期限がある場合に最適です。また、トラブルの多い入居者リスクを回避したい場合にも有効ですが、「更新がない」という条件のため、家賃を相場より少し下げる等の工夫が必要な場合があります。

借主（入居者）にとって

普通借家： ずっと住み続けられる安心感（居住権）があります。
定期借家： 「再契約できない可能性がある」というデメリットはありますが、その分、礼金がなかったり、家賃が相場より安かったりする好条件の物件が見つかることがあります。店舗やオフィスの場合、長期契約を確約できるメリットもあります。