「不動産を売りたいけれど、税金で半分近く持っていかれると聞いて怖い」 そんな不安を抱えていませんか？実はその不安、あながち間違いではありません。不動産売却の税金は、知識があるかないかで数百万円単位の差がつく怖い世界です。
この記事では、専門用語を極力使わず、**「いくら手元に残るのか」**を正確に把握するための計算ロジックをお伝えします。
1. そもそも「売却益（譲渡所得）」とは？ 計算の基本
不動産を売ったときにかかる税金は、売った金額そのものにかかるわけではありません。「売って出た利益」にかかります。これを専門用語で**「譲渡所得（じょうとしょとく）」**と言います。
計算式はシンプルに見えますが、実はここに最大の落とし穴があります。
【譲渡所得の計算式】
譲渡所得 ＝ 売却価格 －（ 取得費 ＋ 譲渡費用 ）
- 売却価格：売れた金額
- 譲渡費用：仲介手数料、印紙代、測量費など、売るためにかかったお金
- 取得費：その不動産を買ったときのお金……ではありません！
【超重要】「取得費」は買った金額ではない！
ここを勘違いしている方が非常に多いのです。
建物は時間が経てば古くなりますよね。税金の計算上、建物は毎年価値が減っていくものとして扱います（これを減価償却といいます）。
つまり、計算式に入れる「取得費」とは、
「買った時の値段」から「所有している期間に経費計上した減価償却費の合計」を引いた金額（未償却残高）
を使わなければなりません。
「買った時は5000万だったから、5000万で売っても利益ゼロだ」と思っていると、実は帳簿上の価値が3000万に下がっていて、差額の2000万に対してガッツリ税金がかかる……なんてことが頻繁に起こるのです。
2. 天国と地獄の分かれ道。「所有期間」の5年ルール
利益（譲渡所得）が出た場合、そこにかかる税率（所得税＋住民税）は、その不動産をどのくらいの期間持っていたかで約2倍も変わります。
| 区分 | 所有期間 | 税率（復興特別所得税含む） |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63%（約40%） |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315%（約20%） |
40%と20%。この差はあまりに大きいですよね。
ここで注意すべきは、「5年」の数え方です。
「お正月」を何回越えたかが勝負
単純に「買った日から5年後の同じ日」ではありません。
**「売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えているかどうか」**で判定します。
極端な例ですが、2020年の12月に買って、2025年の12月に売った場合、カレンダー上は丸5年経っていますが、税法上は「短期譲渡（約40%）」になります。2026年の1月1日を迎えてから売れば「長期譲渡（約20%）」です。
たった数日の違いで税金が倍になることもあります。「売却は所有期間が5年を超えた翌年の1月1日以降」。これだけは絶対に覚えておいてください。
3. 【実践】シミュレーションで見る正しい税金計算
では、具体的な数字を使って計算してみましょう。
元の記事にあった例をベースに、法律に則って正しく計算し直します。
【シミュレーション条件】
- 売却価格：5,000万円
- 取得費（減価償却後の簿価）：3,000万円
- ※購入額ではなく、減価償却費を引いたあとの現在の帳簿価格とします。
- 譲渡費用（仲介手数料など）：200万円
ステップ1：利益（譲渡所得）を出す
まずは、いくら儲かったことになっているのかを計算します。
5,000万円（売値）－｛ 3,000万円（取得費）＋ 200万円（経費）｝
＝ 1,800万円
これが今回の**「譲渡所得（利益）」**です。
※元の記事ではここで2000万円となっていましたが、正しくは経費の200万円も引けるので、課税対象は1,800万円になります。経費の引き忘れは納税者の損になりますから、しっかり引きましょう。
ステップ2：税金をかける
この1,800万円に対して、所有期間別の税率をかけます。
パターンA：短期譲渡（所有期間5年以下）の場合
1,800万円 × 39.63% ＝ 約 713万円
パターンB：長期譲渡（所有期間5年超）の場合
1,800万円 × 20.315% ＝ 約 365万円
いかがでしょうか。
同じ5,000万円で売れたとしても、売るタイミングが違うだけで、手残りの現金に約348万円もの差が出ます。高級車が一台買えてしまう金額です。これが不動産税制の怖さであり、面白さでもあります。
4. 最後に：知識はあなたの財産を守ります
「計算が面倒だ」「税金は難しい」
そう思われるお気持ちは、私も大家の一人としてよく分かります。しかし、不動産投資や賃貸経営の最終ゴールである「売却（出口戦略）」において、この計算を知らないまま動くのは、ブレーキのない車で坂道を下るようなものです。
今回のポイントをまとめます。
- 取得費は「買った値段」ではなく「減価償却後の値段」を使う。
- 売却経費（仲介手数料など）は忘れずに差し引く。
- 「短期」か「長期」かで税金は倍違う。判定は「譲渡した年の1月1日」基準。
もし、「自分の物件は今いくらで売れて、税金はどうなるんだろう？」「減価償却費の計算が合っているか不安だ」と思われたら、お近くの税理士、あるいは私のような不動産に強い専門家に一度ご相談ください。
売却契約のハンコを押す前に相談するか、押した後に相談するか。そのタイミングだけで、手元に残るお金が数百万円変わることも珍しくないのですから。
