売却の税金は、売った金額にかかるのではありません。もうけ（譲渡所得）にかかります。そのもうけを決めるいちばん大きな数字が、買ったときの値段——取得費です。
買ったときの契約書が見つからないと、取得費は売った金額のたった5%しか認められません。3,000万円で売れば、取得費は150万円。差の2,850万円がまるごと課税の対象になります。ここが、売却でいちばん取り返しのつかない場所です。
※本記事の人物・金額はすべて架空のモデル事例です。一般的な仕組みを解説するもので、個別の税務・法務相談ではありません。
→ 全体の流れは 不動産売却の全体像。この記事は章5「取得費を確定する」の解説です。
この記事でわかること
- 取得費に入れられるもの・入れられないもの
- 建物は減価償却した後の金額になる（土地は減らない）
- 契約書がないときの概算取得費5%と、その重さ
- 契約書がなくても集められる証拠と、その限界
1. 取得費に入れられるもの
取得費は「買った値段」だけではありません。買うためにかかった費用も入ります。
| 入れられる | 入れられない |
|---|---|
| 購入代金（土地・建物） | 引っ越し代 |
| 購入時の仲介手数料 | 火災保険料 |
| 登録免許税・司法書士報酬・不動産取得税 | 管理費・修繕積立金 |
| 売買契約書の印紙代 | 賃貸に使っていた期間の、経費にした修繕費 |
| 土地の造成費・測量費、建物の取壊し費用 | 住宅ローンの利息（使い始めた後の分） |
| 借主に払った立退料 | 固定資産税（毎年の分） |
迷いやすいのが登録免許税と不動産取得税です。賃貸用として必要経費に落としていないなら、取得費に入れられます。二重に引くことはできません。
2. 建物は減価償却した後の金額になる
土地は古くなりません。建物は古くなります。だから取得費のうち建物部分は、使った年数ぶんを差し引いた後の金額を使います。
建物の取得費 ＝ 建物の購入代金 − 減価償却相当額
- 賃貸に使っていた建物……確定申告で毎年経費にしてきた減価償却の累計を引きます
- 自宅として使っていた建物……法定耐用年数の1.5倍の年数で、旧定額法により計算します（所得税法施行令85条）。事業用より緩やかに減ります
売買契約書に土地と建物の内訳が書かれていないことがあります。その場合は、契約書に書かれた消費税額から建物価格を割り戻す、購入時の固定資産税評価額の比で按分する、といった方法で分けます。この按分でも税額は動くので、根拠を残しておきます。
3. 契約書がないと「5%」になる
取得費がわからないときは、売った金額の5%を取得費とみなすことが認められています（概算取得費。租税特別措置法31条の4、および同条の取扱い）。実際の取得費が5%より少ないときにも使えます。
【モデル事例】 親から受け継いだ土地を3,000万円で売却。買った当時の契約書は見つからない。
・契約書あり（取得費1,800万円）……もうけは約1,100万円、税額はおよそ220万円
・契約書なし（取得費150万円）……もうけは約2,750万円、税額はおよそ560万円
※長期譲渡（20.315%）、譲渡費用100万円として計算した概算です
紙が1枚あるかないかで、300万円以上変わることがあります。売ると決めたら、まず契約書を探す。これが章5の結論です。
4. 契約書がないときに集める証拠
いきなり5%と決めつける必要はありません。買った値段を裏づける資料が残っていることがあります。
- 通帳・振込の控え……購入時期に、購入代金に近い額が出ていないか
- 住宅ローンの金銭消費貸借契約書、返済予定表……借入額から購入額の見当がつく
- 登記事項証明書……当時の抵当権の設定金額が載っている
- 購入時のパンフレット・価格表……分譲マンションや建売でよく残っている
- 仲介した不動産会社……取引の記録が残っていれば写しをもらえることがある
これらを組み合わせて金額を説明できれば、5%を使わずに済むことがあります。一方、市街地価格指数などの統計から購入額を推計する方法は、認められた例もありますが、否認された裁決もあります。統計による推計だけに頼るのは危険です。使うなら事前に税理士と相談してください。
5. 相続した不動産なら——引き継ぐ取得費と、加算の特例
相続や贈与でもらった不動産は、亡くなった人（贈与した人）の取得費と取得時期をそのまま引き継ぎます（所得税法60条1項）。相続した日の時価ではありません。だから、親が数十年前に買ったときの契約書が必要になります。
さらに、相続税を払っている場合は取得費加算の特例が使えます。相続の申告期限の翌日から3年以内（＝相続開始から3年10か月以内）に売れば、払った相続税のうち、その不動産に対応する分を取得費に足せます（租税特別措置法39条）。期限のある特例なので、相続した不動産を売る予定があるなら日程から逆算します。→ 相続対策の全体像
まとめ
- 取得費には購入代金のほか、仲介手数料・登録免許税・測量費・立退料などが入る
- 建物は減価償却した後の金額。自宅は耐用年数1.5倍で緩やかに計算する
- 契約書がないと売却額の5%。3,000万円の売却で税額が300万円以上変わることがある
- 相続した不動産は親の取得費を引き継ぐ。売るなら3年10か月以内の取得費加算も確認
→ 次に読む：譲渡費用を数える（章6）／不動産売却の手取り計算
出典
- 所得税法38条（譲渡所得の金額の計算上控除する取得費）、60条1項（贈与等により取得した資産の取得費等）
- 所得税法施行令85条（非事業用資産の減価の額の計算）
- 租税特別措置法31条の4（長期譲渡所得の概算取得費控除）、39条（相続財産に係る譲渡所得の課税の特例）
- 所得税基本通達38-8ほか（取得費に算入する費用）
※確認日：2026年8月7日。試算の税額は概算であり、実際の税額は特例の適用や他の所得により変わります。
「不動産売却」の入口は2つあります
税理士・宅地建物取引士。自身も賃貸物件を持つ大家の立場から、法人化・相続・不動産管理まわりの税務を、制度と判例にもとづいて解説しています。記事内の事例はすべて架空のモデルケースです。制度・税率・判例は年度で変わります。個別具体的な判断は、不動産税務に強い税理士へご確認ください。