売却の税金は、売った金額ではなく、もうけ（譲渡所得）にかかります。そのもうけは、買ったときの値段、つまり取得費でほぼ決まります。
買ったときの契約書が見つからないと、取得費は売った金額の5%だけになります。3,000万円で売れば、取得費は150万円になります。差の2,850万円がまるごと課税の対象になります。取得費を証明できないと、売却でいちばん税負担が重くなります。
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1. 取得費に入るもの、入らないものがある
取得費は、買った値段だけではありません。買うためにかかった費用も入ります。逆に、持っている間の費用や、住むためにかかった費用は入りません。
| 取得費に入る | 取得費に入らない |
|---|---|
| 購入代金（土地・建物） | 引っ越し代 |
| 購入時の仲介手数料 | 火災保険料 |
| 登録免許税・司法書士報酬・不動産取得税 | 管理費・修繕積立金 |
| 売買契約書の印紙代 | 経費にした修繕費 |
| 土地の造成費・測量費、建物の取壊し費用 | 使い始めた後のローンの利息 |
| 借主に払った立退料 | 毎年の固定資産税 |
登録免許税と不動産取得税は、取得費に入るかどうか迷いやすいです。賃貸用として必要経費に落としていないなら、取得費に入れられます。同じ支出を経費と取得費で二重に引くことはできません。
2. 建物は、使った年数ぶんを引いた金額になる
土地は古くなりません。建物は古くなります。取得費のうち建物の部分は、使った年数ぶんを差し引いた後の金額を使います。
建物を賃貸に使っていた
毎年経費にしてきた減価償却の累計を引きます
やり方確定申告の減価償却費の明細から、その建物の累計額を拾います。
建物を自宅として使っていた
事業用より、ゆるやかに減ります
やり方法定耐用年数の1.5倍の年数で、旧定額法により計算します（所得税法施行令85条）。
土地と建物を分ける
契約書に内訳がないときは、自分で分けます
やり方契約書に書かれた消費税額から建物価格を割り戻すか、購入時の固定資産税評価額の比で按分します。
注意分け方で税額が変わります。どちらで分けたか、根拠の紙を残しておきます。
3. 契約書がないと、売値の5%になる
取得費がわからないときは、売った金額の5%を取得費とみなすことが認められています（概算取得費。租税特別措置法31条の4）。実際の取得費が5%より少ないときにも使えます。
【モデル事例】親から受け継いだ土地を3,000万円で売りました。譲渡費用は100万円、所有期間は5年を超えていて、税率は20.315%です。買った当時の契約書は見つかりません。人物と金額は架空です。
契約書があるかないかで、税額はこう違う
契約書あり（取得費1,800万円）
売った金額3,000万円
取得費と譲渡費用1,900万円
もうけ約1,100万円
税額およそ220万円
契約書なし（取得費150万円）
売った金額3,000万円
取得費と譲渡費用250万円
もうけ約2,750万円
税額およそ560万円
紙が1枚あるかないかで、300万円以上変わることがあります。売ると決めたら、まず買ったときの契約書を探します。
4. 契約書がなくても、買った値段は裏づけられる
契約書が見つからないからといって、5%と決めつける必要はありません。買った値段を裏づける資料が、どこかに残っていることがあります。
通帳と振込の控えが残っている
買った時期に、購入代金に近い額が出ていないか
やり方古い通帳と、当時の振込票や領収書の控えを探します。
借入の書類が残っている
借入額から、購入額の見当がつきます
やり方住宅ローンの金銭消費貸借契約書と、当時の返済予定表を探します。
登記事項証明書を取り寄せる
当時の抵当権の設定金額が載っています
やり方法務局で取れます。設定金額は借入額に近いことが多く、購入額の手がかりになります。
ほかに、分譲マンションや建売なら購入時のパンフレットや価格表が残っていることがあります。仲介した不動産会社に取引の記録が残っていれば、写しをもらえることもあります。これらを組み合わせて金額を説明できれば、5%を使わずに済むことがあります。
5. 相続した不動産は、親の取得費を引き継ぐ
相続や贈与でもらった不動産は、亡くなった人や贈与した人の取得費と取得時期をそのまま引き継ぎます（所得税法60条1項）。相続した日の時価ではありません。だから、親が数十年前に買ったときの契約書が要ります。
相続税を払ったなら、取得費に足せる期限がある（租税特別措置法39条）
期限のある特例です。相続した不動産を売る予定があるなら、この日から逆算して売却の日程を決めます（「相続した不動産の名義変更は、3年以内が義務」）。
まとめ
- 取得費には購入代金のほか、仲介手数料、登録免許税、測量費、立退料などが入ります
- 建物は減価償却した後の金額を使い、自宅は法定耐用年数の1.5倍でゆるやかに減らします
- 契約書がないと売値の5%になり、3,000万円の売却では税額が300万円以上変わることがあります
- 通帳、借入の書類、登記事項証明書を組み合わせれば、5%を使わずに済むことがあります
- 相続した不動産は親の取得費を引き継ぎ、取得費加算は相続開始から3年10か月以内に使えます
まず、今日できること
- 買ったときの売買契約書を探します。家になければ、実家と貸金庫と古い書類箱も見ます
- 契約書に土地と建物の内訳が書かれているかを確かめ、書かれていなければ消費税額を見ます
- 相続した物件なら、亡くなった日と相続税の申告期限を書き出し、3年10か月後の日付を出します
次に読む：売るために直接かかった費用だけが、譲渡費用に入ります／売却の手取りは、売値から取得費、費用、税金、残債を引いた残りです
出典
- 所得税法38条（譲渡所得の金額の計算上控除する取得費）、60条1項（贈与等により取得した資産の取得費等）
- 所得税法施行令85条（非事業用資産の減価の額の計算）
- 租税特別措置法31条の4（長期譲渡所得の概算取得費控除）、39条（相続財産に係る譲渡所得の課税の特例）
- 所得税基本通達38-8ほか（取得費に算入する費用）
※確認日：2026年9月3日。試算の税額は概算であり、実際の税額は特例の適用や他の所得によって変わります。本記事は一般的な仕組みを説明するもので、個別の税務相談ではありません。契約書がないときの取得費の組み立て方は、資料をそろえたうえで税理士にご確認ください。
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税理士・宅地建物取引士。自身も賃貸物件を持つ大家の立場から、法人化・相続・不動産管理まわりの税務を、制度と判例にもとづいて解説しています。記事内の事例はすべて架空のモデルケースです。制度・税率・判例は年度で変わります。個別具体的な判断は、不動産税務に強い税理士へご確認ください。