売ろうと決めて、まず不動産会社に連絡します。よくある一歩目です。これだと、出てきた査定額が高いのか安いのか、自分では判断できません。
まず、自分で相場の見当をつけておきます。実際に売れた成約価格、国が出している公的な価格、不動産会社の査定、この3方向から挟むと、売り出す値段を自分で決められます。
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1. 売り出し価格は希望額で、成約価格を見る
相場としては、実際に取引が成立した価格を見ます。まず、そこから集めます。
売り出し価格は、売主の希望額です
その値段で売れた証拠ではありません
問題不動産のポータルサイトには、売り出し価格が並んでいます。売れ残って値下げを重ねている物件も、同じ並びに出ています。
解決売り出し価格は、上限の目安として見ます。ここから相場を決めません。
相場としては、成約価格を見る
実際に買い手がついて、取引が成立した値段です
やり方同じ地域、同じくらいの面積、近い築年数で3件から5件そろえます。
注意1件だけ見ると、急いで売った取引など、事情のある1件に引っ張られます。
2. 成約価格も公的な価格も、無料で見られる
成約価格を調べる場所は、どれも無料で使えます。
| 調べる場所 | わかること | 費用 |
|---|---|---|
| レインズ・マーケット・インフォメーション | マンションと戸建ての成約価格。面積、築年、最寄駅つき | 無料 |
| 国土交通省 不動産情報ライブラリ | 実際の取引価格。地図から地域を選んで見られる | 無料 |
| 不動産ポータルサイト | いま出ている売り出し価格。上限の目安として見る | 無料 |
集めた成約価格は、日付と面積と築年数をメモしておきます。あとで査定書を見るとき、この一覧が比べる基準になります。
3. 手元の書類から、土地の時価を逆算する
土地には目的の違う価格が何種類かあり、水準の関係がおおよそ決まっています。手元の書類からでも、時価の見当がつきます。
公示地価を時価の目安にする
国が毎年発表する標準地の価格で、時価の目安になります
やり方近くの標準地の価格を見ます（地価公示法2条）。ほかの2つの価格は、これを基準に決まっています。
相続税路線価から時価を逆算する
公示地価のおおむね80%になり、路線価 ÷ 0.8 で時価の見当が出ます
やり方国税庁の路線価図で、土地の前の道路に付いた1㎡あたりの価格を見ます。
例路線価が1㎡あたり16万円なら、16万円 ÷ 0.8 で、1㎡あたり20万円が時価の目安です。
固定資産税評価額から時価を逆算する
公示地価のおおむね70%で、毎年届く納税通知書に載っています
やり方通知書の土地の評価額を 0.7 で割ると、時価の見当が出ます。
注意評価替えは3年ごとです（地方税法341条・388条）。間の年は前の評価が続きます。
【モデル事例】中村さんの土地は150㎡です。前の道路の路線価は1㎡あたり16万円です。16万円 ÷ 0.8 × 150㎡ で、おおよそ3,000万円が土地の時価の目安になります。人物と金額は架空です。
これは机の上の目安です。角地か、間口が狭いか、道路付けはどうかで、実際の値段は変わります。それでも、桁を間違えないための目安にはなります（「実家の土地は相続税でいくら？路線価方式と倍率方式の基本」）。
4. 査定は3社以上に頼み、金額より根拠を見る
自分の見当ができたら、不動産会社に査定を頼みます。査定には2種類あり、使う場面が違います。
机上査定を頼む
資料だけで概算を出せて、早いです
やり方面積や築年数などの資料を渡すと、現地を見ずに概算が出ます。まず数を集める段階に向いています。
訪問査定を頼む
現地を見て出します。日当たり、傷み具合、越境の有無まで見ます
やり方売り出す値段を決める段階では、こちらで出してもらいます。
その額の根拠を見る
比較した成約事例を示せるかどうかで判断します
問題媒介契約をとるために高めの数字を出し、あとから値下げを提案されることがあります。
解決3社以上に頼み、どの成約事例と比べた額かを聞きます。根拠を出せない査定は、参考にしません。
5. 相場を調べた日に、買ったときの契約書も探す
相場を出す作業は、そのまま税金の準備になります。売却でかかる税金は、売れた金額ではなく、もうけにかかるからです。
売却の税金は、何にかかるか
譲渡所得 ＝ 売った金額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
買ったときの売買契約書が……
取得費は、あとから作れません。相場を調べるのと同じタイミングで、購入時の書類を探し始めてください。このタイミングを逃すと、あとから取り返しがつきません。
売れそうな金額の見当がついたら、そのまま手取りまで計算しておきます（「売却の手取りは、売値から取得費、費用、税金、残債を引いた残り」）。
まとめ
- 相場は、成約価格と公的な価格と査定の3方向から挟みます
- 売り出し価格は売主の希望額で、上限の目安になります
- 成約価格は、同じ地域と面積と築年数で3件から5件そろえます
- 路線価 ÷ 0.8、固定資産税評価額 ÷ 0.7 で、おおよその時価を逆算できます
- 査定は3社以上に頼み、金額ではなく比べた成約事例で選びます
まず、今日できること
- レインズ・マーケット・インフォメーションで、近い条件の成約価格を3件から5件書き出す
- 固定資産税の納税通知書を出し、土地の評価額を 0.7 で割ってみる
- 買ったときの売買契約書がどこにあるかを確かめ、無ければ探す場所を書き出す
次に読む：売却の手取りは、売値から取得費、費用、税金、残債を引いた残り／売却を頼む相手は、媒介契約の3種類を知ってから決める
出典
- 地価公示法2条（標準地の価格の判定等）
- 国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」（路線価は公示価格水準のおおむね80%）
- 地方税法341条・388条（固定資産評価基準。評価替えは3年ごと）
- 国土交通省「不動産情報ライブラリ」、不動産流通機構「レインズ・マーケット・インフォメーション」
※確認日：2026年9月3日。価格の水準の関係は目安で、個別の土地では差が出ます。本記事は一般的な仕組みを説明するもので、個別の税務相談ではありません。売り出し価格の決め方は不動産会社に、税額の見積りは税理士にご確認ください。
「不動産売却」の入口は2つあります
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税理士・宅地建物取引士。自身も賃貸物件を持つ大家の立場から、法人化・相続・不動産管理まわりの税務を、制度と判例にもとづいて解説しています。記事内の事例はすべて架空のモデルケースです。制度・税率・判例は年度で変わります。個別具体的な判断は、不動産税務に強い税理士へご確認ください。