管理を任せるか自分でやるかは、手取りで比べる

管理会社に毎月払っている管理料を、自分でやれば浮くのではないか、と一度は考えます。買った人も、建てた人も、相続した人も、同じところで迷います。

管理料5%は、高いか安いかでは決まりません。浮く5%と、代わりに自分がやることになる手間を、手取りと時間の両方で並べて比べます。そして多くの場合、答えは全部任せるでも全部自分でもなく、その間のどこかにあります。

1. 管理料5%で、何をやってもらえるか

まず、払っているお金が何の対価かをはっきりさせます。委託料は家賃収入のおおむね5%前後で、地域・会社・物件の規模によって3〜8%程度まで開きます。管理戸数が少ないと、1戸あたり月いくらの定額にする会社もあります。

お金の出入りを扱う

家賃を集めて、オーナーに送金します

やり方家賃の集金、入金の確認と消込、オーナーへの送金をします。滞納があれば督促と催告もします。

入居者と契約に対応する

入居者からの連絡を受け、契約の手続きをします

やり方設備の故障、騒音、ゴミの相談を一次で受け、問い合わせの窓口になります。契約更新の案内と手続き、解約の受付もします。

空室と退去に対応する

部屋が空いたときに、募集と精算をします

やり方募集と客付け、募集条件の調整、内見の対応をします。退去のときは立会い、敷金の精算、原状回復の業者手配と見積り取りまでです。

業務の範囲は契約書で決まります。契約書での線引きが大事です。集金と送金だけで募集は別料金という契約もあれば、退去の立会いまで丸ごと含む契約もあります。国土交通省の「賃貸住宅標準管理委託契約書」が、範囲を確かめるときの基準になります。

なお、入居者の募集を仲介会社に頼む場合、契約時の重要事項説明は仲介会社が入居者に対して行います。自ら貸主になるオーナー自身には、宅建業法上の重要事項説明の義務はありません（宅地建物取引業法2条2号）。

2. 自主管理にすると、年24万円が浮く

自分でやると手取りがいくら変わるかを、架空のモデルで見ます。

【モデル事例】家賃が月40万円のアパート1棟を持つ佐藤さんは、年間の家賃収入が480万円です。管理会社に管理料5%で任せていて、年間の委託料は 480万円 × 5% ＝ 24万円になります。人物と金額は架空です。

3. 浮いた24万円は、まるごと残らない

浮いた24万円が、そのまま手元に増えるわけではありません。減るところが2つあります。

税金がつく

経費が減ると、課税される所得が増えます

やり方管理委託料は不動産所得の必要経費です。払わなくなると経費が24万円減り、課税される所得が24万円増えます。

例所得税と住民税の合計税率を仮に20%とすると、税負担が約4.8万円増え、手取りの増加は約19万円にとどまります。

注意浮いた5%は、税引き後の金額で見ます。

仕事を全部自分がやることになる

突発の対応は読めません

問題毎月の入金確認と消込、滞納の督促、設備故障の一次対応、退去のたびの立会いと原状回復の手配、空室が出たときの客付けが自分に戻ります。

注意平常月の入金確認は月1〜2時間で済みます。退去とトラブルと空室が重なった月は、負担が膨らみます。しかも、いつ来るかは読めません。

解決自主管理でも記帳と申告は要ります。管理報告書が無くなるぶん、帳簿の型を先に用意しておきます（「自主管理の帳簿づけ」）。

4. 二択で決めない。苦手な工程だけ外に出す

委託は楽ですが5%が惜しく、でも全部を自分でやる自信はありません。そのときは、管理の仕事をばらして一部だけ頼めます。

集金代行だけ頼む

いちばん気の重い部分を、人に渡します

やり方毎月の入金管理と督促だけを任せ、募集と更新は自分でやります。

客付けだけ頼む

空室が出たときだけ、本気で動いてもらいます

やり方普段は自主管理で、部屋が空いたときに仲介会社へ募集を出します。

退去の立会いだけ頼む

もめやすい工程に、プロの目を入れます

やり方原状回復の負担区分は行き違いが起きやすい場所です。立会いだけを、その都度頼みます（「管理の部分委託」）。

5. 任せるなら、この順で乗り換える

任せる、あるいは乗り換えると決めたら、会社選びで結果の大半が決まります。問い合わせへの返信の速さ、求めなくても届く報告、空室が出たときの動き、データを添えた提案の4つを見ます。

とくに空室のときに差が出ます。募集に出しました、で止まる会社と、反響と内見の件数、決まらない理由まで返す会社では、埋まる速さが変わります（「空室が埋まらない原因は3つ。家賃を下げるのは最後」）。

まとめ

出典

• 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（令和2年法律第60号）（管理業者の登録、管理受託契約の重要事項説明）
• 宅地建物取引業法2条2号（宅地建物取引業の定義。自ら行う貸借は含まれず、自ら貸主に重要事項説明の義務はない）
• 国土交通省「賃貸住宅標準管理委託契約書」（管理業務の範囲の参考）
• 所得税法26条（不動産所得）、157条（同族会社等の行為計算の否認）、法人税法132条（同族会社等の行為計算の否認）

※確認日：2026年9月3日。管理委託料の相場（5%前後、3〜8%程度）と解約予告期間（1〜3か月前など）は、地域・会社・契約によって幅があります。本記事の金額は架空のモデルです。本記事は一般的な仕組みを説明するもので、個別の税務相談ではありません。法人へ払う管理料が相当かどうかは、個別の事情で判断が分かれます。契約の変更や法人化を考えるときは、契約書を用意したうえで税理士にご確認ください。

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税理士・宅地建物取引士・大家

宍倉 奎次郎

税理士・宅地建物取引士。自身も賃貸物件を持つ大家の立場から、法人化・相続・不動産管理まわりの税務を、制度と判例にもとづいて解説しています。記事内の事例はすべて架空のモデルケースです。制度・税率・判例は年度で変わります。個別具体的な判断は、不動産税務に強い税理士へご確認ください。