「家賃、いくらにする？」で迷ったら読むブログ。失敗しないための5つのステップを優しく解説！

「念願の賃貸物件を手に入れた！でも…家賃って、一体いくらに設定すればいいの？」

そんな悩みを抱えていませんか？家賃は、高すぎると誰も借りてくれませんし、安すぎるとあなたが損をしてしまいます。

「周りの相場と同じくらいでいいか」となんとなく決めてしまうのは危険です。実は、プロの大家さんはしっかりとした根拠を持って家賃を決めているんです。

この記事では、難しい専門用語は一切ナシ！誰でも真似できる「失敗しない家賃の決め方」を、5つのステップで分かりやすく解説します。

家賃を決める時、いきなり「カン」で決めてはいけません。まずは、論理的に「基準となる金額」を計算してみましょう。プロは以下の3つの方法を組み合わせて考えています。

一番確実な方法です。SUUMO（スーモ）やアットホームなどのお部屋探しサイトを見てみましょう。

何を見るの？ あなたの物件と「同じ駅」「駅からの距離」「築年数」「広さ」が似ている物件を探します。
ポイント その物件の家賃が基準になります。「あっちの物件はネット無料だから少し高いんだな」「こっちはお風呂とトイレが一緒だから安いんだな」と比べてみましょう。

物件を買った金額や、維持費から計算する方法です。

なぜ必要なの？ これは儲けを出すためというより、「これ以上安くしたら赤字になっちゃう！」という**「デッドライン」**を知るために大切です。この金額を下回らないように注意します。

どんな人に住んでほしいですか？その人たちの給料から、無理なく払える金額を想像してみましょう。

ステップ1で出した基準の金額に、あなたの物件ならではの特徴をプラスしたりマイナスしたりします。

強気の値段設定ができます。

相場通りだと苦戦するかもしれません。

「なかなか入居者が決まらない…家賃を下げようかな」ちょっと待ってください！家賃そのものを下げると、後で物件を売る時に不利になることがあります。

プロは家賃はそのままに、**「条件」**でお得感を出します。

「最初の1〜2ヶ月家賃タダ！」作戦（フリーレント）
- 月々の家賃は下げずに、入居者さんが最初に払う総額を減らしてあげる方法です。
「最初にかかる費用を安くする」作戦（敷金・礼金ゼロ）
- 敷金や礼金をナシにして、引っ越しのハードルを下げます。（※退去時の掃除代を契約書に書いておくのを忘れずに！）
「不動産屋さんに頑張ってもらう」作戦（広告料アップ）
- 入居者さんを紹介してくれた不動産屋さんに払うお礼（広告料・紹介料）を少し多めに渡すことで、優先的にお客さんを紹介してもらう方法です。
「家賃」と「管理費」のバランスを変える作戦
- 例えば、総額7万円の場合、「家賃7万・管理費0円」にするより、「家賃6万5千円・管理費5千円」にした方が、ネット検索で「家賃6万円台」を探している人の目に留まりやすくなります。

一年の中で、引っ越しが多い時期と少ない時期があります。それによって作戦を変えましょう。

春（1月〜3月）：一番の引っ越しシーズン！
- 就職や進学で人が一番動く時期です。
- 作戦： 強気の家賃設定でOK！礼金もしっかりもらって、割引キャンペーンはナシでいきましょう。
夏〜夏過ぎ（4月〜8月）：人が動かない時期
- 引っ越しする人が減る時期です。
- 作戦： 少し条件を緩めないと決まりにくいです。敷金・礼金をゼロにしたり、最初の家賃をタダにするキャンペーンなどを検討しましょう。
秋（9月〜10月）：第二の引っ越しシーズン
- 会社の異動などで人が動く時期です。チャンスです！

さあ、いよいよ最終決定です。

ネットで徹底リサーチ
- お部屋探しサイトで、あなたの物件と同じ条件で検索して、ライバルたちの家賃や設備をメモしましょう。「敵を知る」ことが大切です。
不動産屋さんに直接聞く（これ重要！）
- 地元のお客さんを紹介してくれる不動産屋さんに**「この条件で家賃〇〇円だとどう思いますか？」**と聞いてみましょう。「あと2,000円下げればすぐ決まりますよ」といった、現場の生の声が一番の参考になります。
「松・竹・梅」の3段構えで設定する
- 松（チャレンジ価格）： 相場より少し高め。引っ越しシーズンやリフォーム直後はこれで様子見。
- 竹（適正価格）： 相場通り。1〜2ヶ月くらいで決まる普通の価格。
- 梅（勝負価格）： 早く空室を埋めたい時の価格。