法人化とは、会社を作ることではなく、家賃の受け皿を移すこと

税率の形が違う

個人は上がり続け、法人はどこかで止まります

やり方個人の所得税は、所得が増えるほど税率が上がります。住民税と合わせて最大55%です。法人税は、年800万円以下の部分が15%、超える部分が23.2%で止まります（法人税法66条）。

注意15%は令和9年3月31日までの期限つきの特例で、本則は19%です（租税特別措置法42条の3の2）。

所得を家族に分けられる

家族を役員にして、報酬で分けます

やり方所得が1人に集まらず何人かに分かれるので、それぞれが低い税率にとどまります。受け取る側には給与所得控除もあります（収入220万円までで74万円）。

注意仕事の実態がない家族への報酬や、高すぎる報酬は認められません。

相続で渡すものが変わる

不動産ではなく、会社の株を渡します

やり方1棟のアパートは3人に切れません。株なら人数分に分けられ、生前に少しずつ贈与もできます。

理由法人化は、毎年の税額より相続のときに効果が出ます（「会社の株は、株価が下がった年に子へ渡す」）。

所得の水準を見る

家賃収入ではなく、経費を引いたあとの所得で見ます

やり方家賃が年5,000万円あっても、返済・固定資産税・修繕費・減価償却を引いた残りが少なければ、移す所得がありません。

例課税所得900万円あたりで、個人の税率が法人を上回り始めます。ただし、そこは得が出る位置ではありません（「法人化が得になるのは、所得がいくらからか」）。

売るかどうかを先に決める

近いうちに売る物件は、会社に移しません

理由個人が5年を超えて持った物件を売れば税率は20.315%です。法人が売ればその年の所得に合算され、個人より重くなりやすいです（租税特別措置法31条）。

注意持ち続けるか売るかで、結論が変わります。

相続までの時間を見る

効果は、年数をかけるほど出ます

理由所得を会社に貯めることも、株価が低いうちに贈与することも、子それぞれに渡すことも、どれも年数が要ります。相続が近づいてから慌てて動かすと、費用だけがかかります。

注意売買契約も株の贈与も、本人に判断能力があることが前提です（「親が認知症になると、相続対策も資産も止まる」）。

毎年の固定費がかかる

赤字でも、法人住民税の均等割が年7万円です

やり方資本金1,000万円以下で従業者50人以下なら、標準税率で年7万円です（地方税法52条・312条）。ほかに、法人の決算と申告の費用がかかります。

一度だけ初期費用がかかる

設立の費用と、物件を移すときの税金

やり方設立の登録免許税と定款の費用、建物を移すなら登録免許税・不動産取得税・司法書士の報酬がかかります（「個人から法人へ不動産を移す手続き」）。

社会保険料がかかる

役員報酬を出すと、会社と本人の両方にかかります

やり方厚生年金の保険料率は18.3%で労使折半、健康保険は都道府県ごとに違います（「大家の社会保険」）。