「家賃収入に消費税って関係あるの？」 「インボイス制度で何が変わったの？」
不動産経営をしていると、避けて通れないのが「消費税」の問題です。実は不動産の消費税は、日本の税制の中でもトップクラスに複雑で、知らずにいると数百万単位で損をしたり、後から高額な納税通知が来て青ざめるリスクがあります。
今回は、不動産オーナーが絶対に知っておくべき消費税の知識を、基礎から最新の法改正まで余すことなくリストアップしました。
1. そもそも「何」に消費税がかかるのか？（収入の区分）
すべての収入に消費税がかかるわけではありません。まずは「もらうお金」を色分けしましょう。
【非課税】消費税をもらってはいけないもの
これらは消費税の対象外です。請求書に消費税を乗せてはいけません。
- 住宅用の家賃・共益費・管理費（※契約書に居住用とあるもの）
- 住宅用の礼金・更新料
- 敷金・保証金（返還予定のもの）
- 土地の売却代金・貸付代金
【課税】消費税がかかるもの（10%）
これらは原則として「消費税込み」の収入として扱われます。
- 店舗・事務所・倉庫の家賃・共益費
- 事業用の礼金・更新料
- 駐車場代（※更地貸しを除く、設備の整った駐車場）
- 建物の売却代金（※投資用物件など）
- 太陽光発電の売電収入
- 自販機設置の手数料・携帯基地局の設置料
- 民泊（Airbnbなど）の宿泊料
2. あなたは「納税」が必要？（1,000万円の壁）
「課税売上」があるからといって、すぐに税務署へ納税するわけではありません。
判定の基準
- 「2年前」の課税売上が1,000万円を超えているか？ これが最大のポイントです。
- 超えている → その年は「課税事業者」（納税義務あり）
- 超えていない → その年は「免税事業者」（納税義務なし）
⚠️ここが勘違いポイント！
「1,000万円」の判定に、住宅家賃収入は含まれません。
- 例：住宅家賃 5,000万円 ＋ 店舗家賃 800万円 → 判定対象は800万円のみ。よって「免税事業者」です。
※ただし、前年の前半6ヶ月だけで課税売上が1,000万円を超えた場合など、例外的に課税事業者になるケース（特定期間の判定）もあります。
3. インボイス制度で何が変わった？
2023年10月から始まったインボイス制度は、貸している相手によって影響度が違います。
店舗・事務所オーナーへの影響【大】
テナント（借主）が事業者の場合、オーナーがインボイス登録をしていないと、テナント側は消費税の控除ができず損をします。
- リスク: 「消費税分を値引きしてくれ」と言われるか、退去・移転の引き金になる可能性があります。
住宅オーナーへの影響【小】
借主が一般個人（サラリーマンや学生）なら、インボイスは不要です。
- 注意: 「社宅」として法人に貸している場合、契約形態によってはインボイスを求められるレアケースもあります。
⚠️登録の落とし穴
インボイス登録をすると、課税売上が1,000万円以下でも強制的に「課税事業者」になります。あえて免税のままでいるか、登録して納税するか、経営判断が必要です。
4. 物件を「買う時・売る時」の落とし穴
不動産売買のタイミングは、消費税トラブルが最も起きやすい瞬間です。
【購入時】「還付スキーム」はもう使えません
以前流行した「あえて課税事業者になって、アパート建築費の消費税還付を受ける（取り戻す）」という節税策は、法改正で封じられました。
- 令和2年改正: 居住用賃貸建物（アパート・マンション）の購入にかかった消費税は、原則控除できません。
【売却時】忘れた頃にやってくる納税通知
投資用物件を売却し、その建物部分の価格が1,000万円を超えた場合。
- 売却した年の「2年後」に、強制的に課税事業者になります。
- 普段は住宅家賃だけで免税だった人が、売却益を使い果たした2年後に突然納税義務が発生し、資金ショートする事例があります。
5. 税金の計算方法（本則 vs 簡易）
課税事業者になった場合、税金の計算方法を選べます。ここが手残りを増やす分かれ道です。
① 本則課税（原則的な計算）
- 計算：預かった消費税 － 支払った消費税（経費など）
- 特徴：計算が複雑。大規模修繕をした年などは有利になることも。
② 簡易課税（売上5,000万円以下限定）
- 計算：預かった消費税 － （預かった消費税 × 40%） ※不動産業は40%を経費とみなすルール
- 特徴：不動産賃貸業は基本的にこちらが有利！ 賃貸業は消費税のかかる経費（仕入れ）が少ないため、実費で引くよりも、一律40%引いてくれる簡易課税の方が、納税額が安くなるケースが大半です。
6. 経費の消費税（引けるもの・引けないもの）
本則課税で計算する場合、すべての経費から消費税を引けるわけではありません。
- 引ける経費（課税仕入れ）: リフォーム代、管理費、広告料、税理士報酬など
- 引けない経費（非課税・不課税）: 土地代、ローン利息、固定資産税、火災保険料、給料など
⚠️ 非常に重要：ここからは専門家の領域です
ここまで情報を網羅しましたが、不動産の消費税実務は「判定のタイミング」や「届出の期限」が一日でもズレると、数百万〜数千万円の損失が出る世界です。
- 「今年は大規模修繕をするから本則課税がいい？」
- 「物件を売るタイミングはいつがベスト？」
- 「居住用マンションを買ったけど、一部店舗だから還付される？」
こうした判断を誤ると、取り返しがつきません。
税理士へ相談すべきケース
以下のケース以外は、必ず税理士に相談してください。
- ✅ ご自身で判断しても比較的安全なケース: 「ずっと同じ物件を持っていて、売買の予定もなく、簡易課税制度を選択済みで、淡々と毎年の申告をするだけ」の場合。
これ以外（特に物件の購入・売却・大規模修繕がある年や、インボイスの登録・取りやめを検討する時）は、自己判断は危険です。消費税法は毎年のように改正されています。
「知らなかった」で損をしないために、複雑な案件は信頼できる専門家を頼ることを強くおすすめします。
まとめ
不動産オーナーにとって消費税は、単なるコストではなく「経営戦略」の一部です。
- 自分の収入の「課税・非課税」を把握する
- 「1,000万円の壁」と「インボイス」を意識する
- 売買や大きな経費が発生する時は、事前にシミュレーションする
この3つを意識して、健全な賃貸経営を目指しましょう！
