家賃滞納は「待ったら負け」！少額訴訟の落とし穴と、損を最小限にする最短アクションプラン

「あれ？今月分の家賃が振り込まれていない…」

通帳記入をしてその事実に気づいたとき、オーナー様の胸中は穏やかではないはずです。「うっかり忘れているだけかな？」「催促するのは気が引けるな」

そう思って、数日、数週間と様子を見てしまっていませんか？

はっきり申し上げます。その「優しさ」が、後に「数百万円の損失」を生む可能性があります。

家賃滞納への対応は、まさに時間との勝負。1日遅れれば、その分だけ回収不能のリスクが高まります。今回は、大切な資産を守るためにオーナー様が「今すぐやるべきこと」を、時系列で徹底解説します。

なぜ、「様子見」をしてはいけないのか？

これには明確な理由があります。

回収率は時間が経つほど下がる 滞納が1ヶ月で済む人は、すぐに払います。2ヶ月、3ヶ月と溜め込む人は、そもそも支払い能力がなくなっている可能性が高く、後からまとめて回収するのはほぼ不可能です。
退去までの「強制的な期間」は決まっている 法的手続きで強制退去させるには、どんなに急いでも半年〜1年近くかかります。スタートが遅れれば、その分だけ「家賃が入らない期間」が伸びるだけなのです。
保証会社の期限切れ ここが一番の盲点です。多くの家賃保証会社には「滞納発生から○日以内に報告しないと免責（保証金を払わない）」というルールがあります。様子を見ている間に、この期限を過ぎてしまうケースが後を絶ちません。

「鉄は熱いうちに打て、滞納は傷が浅いうちに動け」です。

アクションを起こす前に、契約書を確認してください。

家賃保証会社に入っていますか？
- YESの場合： 入居者への連絡は不要です。今すぐ保証会社へ「事故報告（代位弁済請求）」を入れてください。 これが最優先です。
- NOの場合： 以下のステップに進んでください。あなたが動かない限り、1円も入ってきません。

滞納に気づいたら、翌日には連絡を入れましょう。「しっかり管理しているオーナーだ」と認識させることが、今後の滞納抑止につながります。

電話・LINE・メールで連絡
- スタンス： 怒らず、事務的に。「入金の確認が取れていません。お忘れではないですか？」
- ゴール： 必ず「いつまでに支払うか」という具体的な日付を約束させてください。
連帯保証人への連絡
- 本人と連絡がつかない場合、すぐに保証人へ連絡します。保証人からのプレッシャーは効果的です。

約束が守られない、連絡が無視される場合、ここからは「回収」と同時に「追い出し（契約解除）」の準備に入ります。情は捨ててください。

内容証明郵便を送る（必須！）
- 普通郵便ではなく、郵便局が内容を証明してくれる「内容証明郵便」を送ります。
- 内容： 「○月○日までに全額支払わなければ、契約を解除します」という停止条件付契約解除の意思表示をします。
- これが裁判になった際の「決定的な証拠」となります。

滞納額が60万円以下の場合、「少額訴訟」という選択肢が浮上します。

これは、通常の裁判よりも手続きが簡単で、原則として「1回の審理（その日のうち）」で判決が出るスピーディーな制度です。弁護士を立てずに自分で手続きするオーナー様も多く、費用も数千円〜数万円程度で済みます。

「それなら、とりあえず少額訴訟をやればいいのでは？」

そう思われるかもしれませんが、ここには大きな落とし穴があります。

少額訴訟で判決が出るのは「金銭の支払い」についてだけです。 「部屋から出ていけ（明け渡し）」という命令を出すことはできません。

つまり、状況によって使い分ける必要があります。

❌ 入居者がまだ住んでいて、居座っている場合
- 少額訴訟は不向きです。「お金を払え」という判決が出ても、入居者が開き直って住み続ければ、結局「明け渡し訴訟」をやり直すことになり、二度手間です。
⭕️ すでに入居者は退去したが、滞納分だけ回収したい場合
- 少額訴訟がベストです。安く早く、未払い分を取り立てる法的根拠（債務名義）を得られます。