不動産投資の規模が大きくなると、どうしても気になってくるのが「税金」です。個人の所得税は累進課税で最大55％にもなりますが、法人化（資産管理会社の設立）をすることで、税金をコントロールできる余地が大きく広がります。
しかし、「なんとなく節税になるらしい」という理解だけでは危険です。
今回は、不動産オーナーが絶対に知っておくべき**「法人税」**の知識を、基礎から裏ワザ、そして出口戦略まで、漏らさず具体的にまとめました。
1. そもそも「法人税」ってどのくらい安いの？
まず押さえておきたいのは、税率の仕組みです。法人の税金は一つではなく、いくつかの税金が組み合わさっています。
① 実効税率は約30％〜34％
法人税、地方法人税、法人住民税、法人事業税などをすべて合わせた実質的な負担率を「実効税率」と呼びます。 中小企業の場合、実効税率は**約30%〜34%**です。 個人の税率（所得税＋住民税）が最大55％であることを考えると、ある程度の利益が出ているオーナーにとっては、ここだけで大きなメリットがあります。
② 「年800万円」の壁
資本金1億円以下の中小法人の場合、年間所得が800万円以下の部分については、法人税率が約15％に軽減されます。この「低税率の枠」を使えるのが中小法人の特権です。
③ 赤字でもかかる税金がある
注意点として、法人住民税の「均等割」というものがあります。これは会社が存在しているだけでかかる税金で、たとえ大赤字でも年間約7万円（自治体による）は必ず納税しなければなりません。
④ 事業税は「経費」になる
法人事業税という税金は、支払った翌年の「損金（経費）」に入れることができます。税金を払って、それがまた経費になる。これは個人にはない特徴です。
2. 手残りを最大化する「損金（経費）」の活用術
法人の最大の武器は、個人の時よりも「経費にできる範囲」が圧倒的に広がることです。
① 役員報酬で所得を分散
- 自分への給与: 毎月定額（定期同額給与）であれば全額経費になります。
- 家族への給与: 配偶者などを役員にし、業務実態に合わせて報酬を払えば、世帯全体の税率を下げられます（所得分散効果）。
- ボーナス（事前確定届出給与）: 事前に「いつ、いくら払う」と税務署に届け出ておけば、役員賞与も経費にできます。
② 「社宅」制度で住居費を経費化
個人所有の物件や賃貸物件を「法人契約」にし、社宅として役員（あなた）に貸し出します。 あなたが法人へ一定の賃料（相場の10〜15％程度）を払えば、残りの家賃（85〜90％程度）を法人の経費に落とせます。個人の手取りから家賃を払うより圧倒的に有利です。
③ 出張手当（日当）の支給
「出張旅費規程」を作成すれば、物件確認などの出張時に定額の「日当」を出せます。
- 法人: 全額経費になる。
- 個人: 税金がかからない（非課税所得）。 会社と個人の両方にお得な制度です。
④ 生命保険・共済の活用
- 経営者保険: 掛け捨ての定期保険などで、万が一の事業保障を備えつつ保険料を経費化できます。
- 小規模企業共済: これは役員個人が入るものですが、掛金が個人の所得控除になりつつ、退職金の積立ができます。
⑤ 福利厚生費
全従業員（役員含む）を対象とした健康診断や、常識の範囲内での社内行事（忘年会など）も経費計上が可能です。
3. 黒字と赤字を操る「決算テクニック」
不動産経営は、大規模修繕などで利益が変動します。法人はこの波をコントロールしやすいのが特徴です。
① 減価償却は「任意」でOK
個人の場合、減価償却費は毎年必ず計上しなければなりません（強制償却）。 しかし法人の場合、限度額の範囲内であれば「いくら償却するか」を自分で選べます（任意償却）。
- 黒字の年 → 償却費をフル活用して税金を減らす。
- 赤字の年や融資対策の年 → 償却費を計上せず黒字を見せる。 この調整弁は、銀行融資を受ける際にも非常に有効です。
② 赤字は「10年間」繰り越せる
大規模修繕などで大きな赤字が出た場合、個人では3年しか繰り越せませんが、法人は10年間繰り越せます。 つまり、今年出した大きな赤字を使って、向こう10年間の黒字を相殺し、法人税をゼロにし続けることが可能です。
③ 消費税の還付とインボイス
建物購入時に消費税の還付を受けるスキームもありますが、高度な知識が必要です。また、インボイス制度により、テナントが事業者の場合は適格請求書発行事業者にならないと、家賃減額のリスクがある点も押さえておきましょう。
4. 出口戦略（売却・相続）の違いに注意！
実はここが一番の落とし穴になりがちです。売却時の税金は、個人の方が有利なケースがあります。
① 売却益（キャピタルゲイン）への課税
- 個人: 長期保有（5年超）なら税率は約20％です。
- 法人: 保有期間に関係なく、通常の法人税（約30〜34％）がかかります。 単純に税率だけ見ると、値上がり益狙いの物件は個人の方が税金が安い場合があります。
② 「退職金」で利益を消す
では法人は不利なのかというと、そうではありません。 物件を売却して法人にドカンと利益が出たタイミングで、オーナーへ「退職金」を支払うのが王道です。退職金は税制優遇が非常に大きいため、法人税を減らしつつ、個人の手元に多くのお金を残せます。
③ 相続時の評価額圧縮
個人で不動産を持つと「土地・建物」として相続されますが、法人の場合は「株式」として相続されます。 株式の評価方法を活用し、含み益や借入金のバランスを調整することで、相続税評価額を個人所有時よりも圧縮できる可能性があります。
5. リスク管理と絶対にやってはいけないこと
最後に、法人のリスク管理です。
① 同族会社の行為計算否認
これは税務署の伝家の宝刀です。「オーナー企業だからといって、不当に税金を安く操作している」と判断された場合、税務署長権限で計算をやり直させられます。常識外れな節税や、経済合理性のない取引は否認されるリスクがあります。
② 土地が個人の場合の「無償返還届」
「土地は個人名義、その上の建物は法人名義」というケースはよくあります。この時、**「土地の無償返還に関する届出書」**を提出していないと、多額の認定課税（借地権課税）をされる恐れがあります。これは手続きだけの問題ですが、忘れると致命的です。
まとめ
不動産オーナーが知っておくべき法人税の知識は、以下の3点に集約されます。
- 「税率差」と「800万円の軽減税率」を活用する。
- 社宅や日当など、「生活費を経費化」するツールを使い倒す。
- 減価償却の調整や赤字繰越で、利益のタイミングをコントロールする。
法人化は、正しく運用すれば資産形成のスピードを劇的に加速させます。しかし、出口戦略を間違えると逆に損をすることもあります。
ご自身の物件状況や将来のビジョンに合わせて、最適な形を選択してください。
