不動産オーナーが知るべき「社会保険」のすべて。個人・法人・扶養の落とし穴を完全網羅

不動産投資や賃貸経営において、税金（所得税や法人税）の対策には熱心でも、意外と見落とされがちなのが「社会保険料」の負担です。

「物件を売却したら、翌年の健康保険料が跳ね上がった」「良かれと思って妻に給料を払ったら、扶養から外れてしまった」

このような失敗を防ぐために、不動産オーナーが絶対に知っておくべき知識を、「社会保険」という切り口で詳しくまとめました。

今回は、以下の4つのパターンに分けて、必要な情報を余すことなく解説します。

会社員のような「給与天引き」ではなく、自分で国民健康保険（国保）や国民年金を支払う場合のポイントです。

国保の保険料は、前年の「所得（利益）」に連動します。つまり、不動産投資で儲かれば儲かるほど、翌年の保険料は上限（賦課限度額）まで上がります。

国保は「経費を引いた後の所得」で計算されます。現金が出ていかない経費である「減価償却費」がたっぷりあるうちは所得が抑えられ、保険料も安く済みます。しかし、**デッドクロス（償却期間終了）**を迎えて経費が減ると、所得が一気に増え、保険料が激増するリスクがあります。

ここが最大の落とし穴です。物件を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、税金は「分離課税」ですが、国保の計算にはこの売却益が含まれます。 「売却益が出た翌年に、健康保険料が数倍になった」という悲鳴が多いのはこのためです。 ※会社員の社会保険（協会けんぽ等）に入っている場合は影響ありません。

75歳以上で後期高齢者医療制度に移行している場合、不動産所得が多いと「現役並み所得者」と判定され、病院の窓口負担が1割から2割、あるいは3割に引き上げられる可能性があります。

配偶者や親御さんの社会保険（会社員の夫の扶養など）に入ったまま、不動産収入を得る場合の注意点です。

年間収入が130万円（60歳以上は180万円）以上になると、扶養から外れて自分で国保・国民年金を払う必要があります。ここで重要なのが、「収入」をどう計算するかです。

多くの健康保険組合では、以下のように判定されます。

つまり、**「減価償却費は経費として認めない（足し戻す）」**という厳しいルールを持つ組合があります。この場合、手元のキャッシュフローベースで判定されるため、帳簿上は赤字でも扶養を外されるリスクがあります。必ず加入している健保組合に確認しましょう。

会社を設立し、そこから「役員報酬」をもらう形にすると、ルールが劇的に変わります。

法人は、社長1人だけであっても社会保険（健康保険・厚生年金）への加入義務があります。保険料は会社と個人で半分ずつ負担します（会社負担分は経費になります）。

不動産オーナーによく使われるスキームです。

これにより、高い国保料を回避しつつ、保障の手厚い社会保険に加入できます。国民年金よりも将来の受給額が増えるメリットもあります。

65歳以上で老齢厚生年金をもらいながら社長を続ける場合、給与が高いと年金がカットされる仕組みがあります。しかし、この判定に使われるのは「給与（役員報酬）」のみです。個人の不動産所得がいくらあっても、年金はカットされません。 役員報酬額を調整することで、年金を満額受け取ることが可能です。

国保にはありませんが、社会保険には「傷病手当金」があります。病気で働けなくなった際、役員報酬をストップ（無給）にすれば、手当金が受給できる可能性があります。

アパートの清掃スタッフなどを雇う場合や、年齢による追加知識です。

アルバイトやパートを1人でも、短時間でも雇った時点で「労災保険」への加入が必要です。通常、オーナー自身は対象外ですが、「中小事業主等の特別加入制度」を使えば、オーナー自身も労災保険に入り、自身が清掃や修繕中に怪我をした場合に備えることができます。

40歳以上になると、健康保険料に上乗せして「介護保険料」が徴収されます。これも所得連動（国保の場合）のため、不動産所得の増加に伴って負担が増えます。

これは社会保険ではありませんが、忘れがちなコストです。不動産貸付業が一定規模（例：10室以上など、都道府県による）を超えると、年間290万円の控除後の所得に対して5%の事業税がかかります。これも資金繰りに入れておく必要があります。

不動産オーナーの社会保険は、立場によって「攻め方」と「守り方」が異なります。

「税金」だけでなく「社会保険料」も含めたトータルの手残りを意識することが、賢い賃貸経営の第一歩です。ご自身の状況に合わせて、最適な選択を行ってください。