入居中のトラブルは、記録を残してから直す。直した費用は経費とは限らない

入居が決まって家賃が入り始めると、次に連絡が来ます。上の階がうるさい、エアコンが動かない、消防の点検の案内が届いた。たいてい、大家はこの場面で次の一歩に迷います。

買った人も、建てた人も、相続した人も、入居中の連絡は同じ形で来ます。どの連絡でも、先に記録を残します。そして直したあとに、その費用がその年の経費になるか、何十年もかけて落とすことになるかが決まります。

1. 入居中に来る連絡は、大きく3つに分かれる

これは直す話か、伝える話か、届け出る話か。先に仕分けると動けます。

入居者どうしのトラブルに対応する

騒音、ゴミ出し、ペット、駐車などがあります

やり方記録を残し、まず全体に注意を促し、収まらなければ個別に申し入れます（3章）。

設備の故障を直す

給湯器、エアコン、水漏れ、鍵などがあります

やり方貸している側に直す義務があります（民法606条1項）。連絡を受けたら、その日のうちに業者を手配します。

建物の法定点検をする

消防設備、貯水槽、エレベーターなどがあります

やり方期限どおりに点検し、結果を行政へ報告します（4章）。

2. 設備を直さない間は、家賃が当然に減る

2020年4月からの民法では、入居者のせいでなく設備が使えなくなったとき、使えなくなった部分の割合に応じて家賃が当然に減ります（民法611条1項）。以前は「減額を請求できる」でしたが、いまは請求を待たずに減ります。

【モデル事例】真夏に給湯器が止まったと連絡を受けた大家の田村さんが、業者の手配を後回しにして、直るまで10日かかりました。この10日は風呂の使えない部屋を貸していたことになり、その分の家賃は減る前提で精算しました。人物と日数は架空です。

3. クレームは、解決の前に記録を残す

騒音やゴミのクレームで、いきなり相手の部屋に言いに行くと危険です。事実がはっきりしないうちに個人を決めつけて動くと、こちらが加害者になりかねません。

4. 法定点検は、点検して終わりではない

建物には、法律で決まった点検があります。点検の実施と、行政への報告は別の作業です。

期限どおりに点検する

消防用設備等は、定期に点検する

やり方点検業者に頼み、実施した日と結果を控えで残します（消防法17条の3の3）。

結果を消防署へ報告する

共同住宅は、報告の周期が決まっている

注意業者に頼んで終わりと思っていると、報告だけが抜けます。周期と提出先は「賃貸物件と消防法」で説明しています。

5. 直した費用は、修繕費か資本的支出かで分かれる

ここが税金の話です。同じ「直した」でも、その年に全額が経費になるものと、資産に計上して何年もかけて落とすものに分かれます。

修繕費になる

元の状態に戻すための支出になります。その年に全額が経費になります

例壊れた給湯器の交換、退去のあとの壁紙の張り替えなど、元どおりにする工事です。

資本的支出になる

価値を高める、使える期間を延ばす支出になります。資産に計上します

例全室の間取りの変更、外壁の全面改修など。耐用年数で分けて経費にします。

まとめ

出典

• 民法606条1項（賃貸人の修繕義務）、611条1項（賃借物の一部滅失等による賃料の減額）
• 消防法17条の3の3（消防用設備等の点検及び報告）
• 所得税基本通達37-10〜37-14（資本的支出と修繕費）
• 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）

※確認日：2026年9月3日。本記事は一般的な仕組みを説明するもので、個別の税務・法務相談ではありません。契約解除や明渡しの手続きは弁護士の領域です。修繕費と資本的支出の区分は工事の中身で結論が変わるため、金額の大きい工事は着手の前に税理士にご確認ください。

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税理士・宅地建物取引士・大家

宍倉 奎次郎

税理士・宅地建物取引士。自身も賃貸物件を持つ大家の立場から、法人化・相続・不動産管理まわりの税務を、制度と判例にもとづいて解説しています。記事内の事例はすべて架空のモデルケースです。制度・税率・判例は年度で変わります。個別具体的な判断は、不動産税務に強い税理士へご確認ください。