自主管理でどこまでできるか──宅建業の免許が要る場面と、要らない場面

自分でアパートを管理しようと思ったとき、まず「これは資格が要る仕事ではないのか」が気になります。答えははっきりしています。大家が自分の持っている物件を自分で貸すことは、宅地建物取引業に当たりません。免許は要りません。その線は、宅地建物取引業法2条2号の言葉づかいで引かれています。

※本記事は一般的な仕組みを解説するものです。登場する事例・金額はすべて架空のモデルです。個別の税務・法務相談ではありません。

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この記事でわかること

• 宅地建物取引業法2条2号が挙げている行為と、そこに入っていない行為
• 免許なしでできること、やると違反になること（同法12条・79条）
• 重要事項説明が誰の義務なのか。大家が直接貸すときはどうなるか（同法35条1項）
• 大家が免許の要る側に回ってしまう場面と、その判断の物差し
• 賃貸住宅管理業の登録が要る規模と、自主管理が登録の対象外になる理由
• 一括借上げ（サブリース）の規制がかかる範囲と、かからない相手

1. 宅地建物取引業法2条2号に、何が書かれているか

免許の要否は、この1つの条文で決まります。宅地建物取引業法2条2号は、宅地建物取引業を次のように定めています。

宅地若しくは建物（建物の一部を含む。以下同じ。）の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいう。

読みにくい文ですが、挙げられている行為は次のとおりです。

2条2号の列挙にあるかどうかを整理したものです。免許の要否は、これに「業として行うものか」の判断が重なって決まります。

並べてみると、条文の作りがわかります。売買と交換については「自ら行うもの」も「代理・媒介」も入っています。ところが貸借については、代理と媒介だけが入っていて、自ら行う貸借だけが列挙から抜けています。これが、大家に免許が要らない理由です。

免許制度の狙いは、他人の取引に入る事業者を規制して、取引の相手を守ることにあります（同法1条）。自分の物件を自分で貸す人は、そもそも規制の対象として想定されていません。

2. 免許がなくてもできること、やると違反になること

宅地建物取引業を営もうとする者は、事務所の置き方に応じて、国土交通大臣または都道府県知事の免許を受けなければなりません（宅地建物取引業法3条1項）。そして免許を受けない者は、宅地建物取引業を営んではならず、宅地建物取引業を営む旨の表示や、営む目的での広告もしてはならないとされています（同法12条）。無免許で営業した場合の罰則は、3年以下の拘禁刑もしくは300万円以下の罰金、またはその両方です（同法79条2号）。

そのうえで、自分の物件について大家ができることを並べます。

前の5つは自分の物件の話です。最後の1つだけ、他人の物件の話になっています。

最後の行に気をつけます。同じ「空き室に借り手を紹介する」でも、自分の物件なら自ら貸借、他人の物件なら貸借の媒介です。大家仲間の空き室に知り合いを紹介して紹介料をもらうことを繰り返すと、免許が要る側に近づきます。

更新料の扱いは 更新料とは、契約の型そのものの選び方は 普通借家と定期借家、どちらで貸すか にまとめています。

3. 重要事項説明は、誰の義務なのか

賃貸の契約というと、宅地建物取引士が資格証を見せて長い書面を読み上げる場面を思い浮かべる人が多いはずです。あれが重要事項説明です。条文を確かめると、義務を負っているのが誰かがはっきりします。

宅地建物取引業法35条1項は、宅地建物取引業者は、売買・交換・貸借の相手方などに対して、契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、定められた事項について書面を交付して説明をさせなければならない、と定めています。主語は宅地建物取引業者です。

つまり、こうなります。

3の場合、説明しなくてよいという意味ではありません。法律上の重要事項説明という手続きがないだけで、伝えるべきことを伝えなかったために起きるもめごとは、そのまま自分に返ってきます。直接貸すときは、次の項目を自分で書面にして渡してください。重要事項説明書の代わりに置く、覚書のような1枚です。

重要事項説明書の項目のうち、直接貸すときにも実務で効いてくるものを抜き出したものです。

原状回復の負担区分は、あらかじめ考え方をそろえておくほど後が楽になります。敷金トラブルを防ぐ にまとめています。

4. 大家が免許の要る側に回ってしまう場面

第1章の表をもう一度見ると、貸すことは列挙になくても、売ることは列挙に入っています。自ら行う売買は宅地建物取引業に含まれます。そこに「業として行うものか」の判断が重なるかたちです。

持っているアパートを1棟だけ売る、相続した実家を1回売る、といった取引は、通常は業として行うものには当たりません。まとまった土地を持っている場合は、問題になりやすくなります。土地を区画に割って、複数の買主に反復継続して売っていくと、事業性が高いと見られる方向に振れます。

判断の物差しは、国土交通省の宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方に書かれています。

国土交通省は、5つを合わせて総合的に判断するとしています。どれか1つが当てはまるだけで決まるものではありません。

【モデル事例】相続した広い土地を持つ架空の地主が、そのうちの一部を売って納税資金に充てようと考えました。1区画を仲介会社に頼んで売るだけなら、対象者・目的・取得経緯・態様・反復継続性のいずれも事業性が低い方向に向きます。一方、同じ土地を10区画に割って自分で買主を募り、数年かけて順に売っていく計画なら、方向は逆に振れます。同じ土地でも、売り方によって見え方が変わります。

売ることを考え始めたときの全体の流れは 売却を頼む相手は、媒介契約の3種類を知ってから決める にまとめています。区画に割って売る計画があるなら、着手する前に、都道府県の免許担当窓口と税理士の両方に相談してください。

5. もう1つの法律──賃貸住宅管理業法

賃貸には、宅地建物取引業法とは別に、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律があります。管理業法と呼ばれる法律です。ここでも、自主管理をする大家は対象の外にいます。

同法2条2項は、賃貸住宅管理業を「賃貸住宅の賃貸人から委託を受けて」管理業務を行う事業と定めています。起点は「委託を受けて」です。自分の物件を自分で管理する大家は、誰からも委託を受けていません。だから賃貸住宅管理業に当たらず、登録も要りません。国土交通省も、登録の要否を判断するときの管理戸数から自己所有物件の管理を除くと説明しています。

では、どこから登録が要るのか。賃貸住宅管理業を営もうとする者は国土交通大臣の登録を受けなければならず、ただし国土交通省令で定める規模未満のときは登録が要らないとされています（同法3条1項）。その規模は、施行規則3条で200戸と決められています。

維持保全とは、点検・清掃等の維持と、その結果を踏まえた必要な修繕を一貫して行うことを指します。

ここでは、2行目と3行目に注意してください。自主管理をしているつもりでも、家族や親戚の物件まで面倒を見ていると、そちらは「委託を受けて」行っていることになりえます。国土交通省は、明示的な契約の形をとっているかどうかにかかわらず、本来賃貸人が行うべき維持保全を、賃貸人からの依頼により賃貸人に代わって行う実態があれば賃貸住宅管理業に当たる、と説明しています。戸数が200戸に届かなければ登録は義務ではありませんが、自分の物件の管理と、人から頼まれた管理は、別のものとして考えてください。

なお、登録を受けると、200戸を超えていなくても管理業法の規制に服します。業務管理者の選任（同法12条）、契約前の書面の交付と説明（13条）、分別管理（16条）、定期報告（20条）といった義務です。どこまで頼むと相手にこれらの義務がかかるのかは 管理の部分委託 で整理しています。

6. 一括借上げ（サブリース）の規制は、規模を問わない

管理業法にはもう1つの柱があります。一括借上げの規制です。ここでは大家は規制される側ではなく、守られる側にいます。

同法2条4項は、特定賃貸借契約を「賃貸住宅の賃貸借契約であって、賃借人が当該賃貸住宅を第三者に転貸する事業を営むことを目的として締結されるもの」と定めています。一括借上げの契約がこれに当たります。相手方となる大家を守るために、次の規制が置かれています。

• 誇大広告等の禁止（28条）。支払う家賃、維持保全の実施方法、契約の解除に関する事項などについて、事実と著しく違う表示や、実際より著しく有利だと誤認させる表示をしてはいけません。
• 不当な勧誘等の禁止（29条）。契約を結ばせるとき、または解除を妨げるために、判断に影響する重要な事項について、故意に事実を告げなかったり、事実でないことを告げたりしてはいけません。
• 締結前の書面の交付と説明（30条）。契約を結ぶまでに、契約の内容とその履行に関する事項を書面で説明しなければなりません。
• 書類の閲覧（32条）。業務と財産の状況を記した書類を営業所に備え置き、大家や契約を検討している人の求めに応じて閲覧させなければなりません。
• 国土交通大臣への申出（35条）。誰でも、必要があると認めるときは、国土交通大臣に申し出て適当な措置を求められます。

これらは規模を問わずかかります。管理戸数が200戸に届かない小さな会社でも同じです。一括借上げの契約そのものの読み方は サブリース契約で大家が線を引くべき5か所 にまとめています。

まとめ

• 宅地建物取引業法2条2号の列挙に、自ら行う貸借は入っていません。大家が自分の物件を自分で貸すのに免許は要りません
• 募集・内見の案内・審査・契約・更新まで、自分の物件についてなら免許なしでできます。他人の物件の借り手を探して報酬を得ると、貸借の媒介になります
• 重要事項説明は宅地建物取引業者の義務です（同法35条1項）。直接貸すときは手続きとしては発生しませんが、設備・連絡先・原状回復の負担区分などは自分で書面にして渡します
• 売ることは列挙に入っています。土地を区画に割って反復継続して売る計画なら、着手前に免許担当窓口に確認します
• 賃貸住宅管理業は「委託を受けて」が起点です。自主管理は対象外です。委託を受ける側に回ると、200戸から登録が義務になります（施行規則3条）
• 一括借上げの規制は規模を問わずかかりますが、親族や自分が役員である法人が借りる場合は対象外です。条件は自分で契約書に書きます

次に読む：管理の部分委託／管理を任せるか自分でやるかは、手取りで比べる／サブリース契約で大家が線を引くべき5か所／普通借家と定期借家、どちらで貸すか／賃貸経営の全体像

出典

• 宅地建物取引業法1条（目的）・2条2号（宅地建物取引業の定義）・3条1項（免許）・12条（無免許事業等の禁止）・34条の2（媒介契約）・35条1項（重要事項の説明）・79条（罰則）
• 国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」第2条第2号関係（令和8年4月1日施行版）。業として行うものの判断基準5項目
• 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律2条2項・2条4項（定義）・3条1項（登録）・12条（業務管理者の選任）・13条（管理受託契約の締結前の書面の交付）・16条（分別管理）・20条（委託者への定期報告）・28条（誇大広告等の禁止）・29条（不当な勧誘等の禁止）・30条（特定賃貸借契約の締結前の書面の交付）・32条（書類の閲覧）・35条（国土交通大臣に対する申出）
• 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律施行規則2条（賃貸人と密接な関係を有する者）・3条（登録が義務となる規模＝200戸）
• 国土交通省 賃貸住宅管理業法ポータルサイト「賃貸住宅管理業登録の方法」。管理戸数から自己所有物件の管理を除くこと
• 国土交通省「賃貸住宅管理業法FAQ集（令和7年5月9日時点版）」。委託を受けての意味、賃貸住宅の維持保全を行う業務の範囲
• e-Gov法令検索・国土交通省ウェブサイト（確認日：2026年8月7日）

※免許や登録が必要かどうかは、取引の目的・回数・態様などを合わせた個別の判断になります。本記事は条文と公表資料にもとづく一般的な整理です。区画に割った土地の売却、他人の物件の管理の引き受け、一括借上げの契約など、線引きが問題になりそうな場面では、着手する前に都道府県の免許担当窓口や専門家にご相談ください。

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税理士・宅地建物取引士・大家

宍倉 奎次郎

税理士・宅地建物取引士。自身も賃貸物件を持つ大家の立場から、法人化・相続・不動産管理まわりの税務を、制度と判例にもとづいて解説しています。記事内の事例はすべて架空のモデルケースです。制度・税率・判例は年度で変わります。個別具体的な判断は、不動産税務に強い税理士へご確認ください。