不動産売却って、生活の中でそうそう経験するものではありませんよね。ましてや、その際に発生する税金の計算方法なんて、ふだんから知っている人は少ないのではないでしょうか。それでも、いざ不動産を売るとなったら、何がなんだかわからないままに進めてしまうのは恐ろしいですよね。この記事では、不動産売却時の税金計算方法について、分かりやすく解説していきます。税金計算が難しそうだと思うかもしれませんが、一緒に学びながらステップバイステップで理解していきましょう！
不動産売却と税金：基本知識の復習
不動産を売却する際に重要なキーワードが、「譲渡所得」です。譲渡所得とは簡単に言うと、不動産を売ったときに得た利益のこと。売却価格から、購入価格やその他の費用などを引いたものがこれにあたります。この譲渡所得が、税金を計算する際の基準になります。
ここでいう購入価格とは、不動産を購入した際に支払った金額や、購入時にかかった諸費用（仲介手数料や登記費用など）のことを指します。
その他の費用には、修繕費や売却時の広告費、仲介手数料などが含まれます。これらの費用を引いた後の金額が「譲渡所得」となり、これが税金の計算対象となります。
また、所有期間によって課税の仕方が変わることも覚えておきましょう。所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり、税率が異なります。
譲渡所得の算出：具体的な計算方法
譲渡所得は、以下の式で求められます。
「譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + その他の必要経費)」
売却価格は、あなたが不動産を売って得たお金のこと。取得費は、あなたが不動産を買うために支払ったお金のことで、土地の購入費や建物の建築費、リフォーム費用などが含まれます。その他の必要経費には、売却にかかった費用、例えば仲介手数料などが含まれます。
所有期間が税金を左右する？所有期間による税金の違い
所有期間、つまり不動産を保有していた期間によって、税金が変わることをご存知でしょうか？具体的には、短期所有と長期所有で税率が異なります。短期所有とは、5年以下で売却した場合のことを指し、長期所有は5年以上保有した場合です。
短期所有の場合、譲渡所得に対する税率は所得税と住民税を合わせて39.63%です。一方、長期所有の場合は20.315%になります。
なお、所有期間は譲渡した年の1月1日時点で計算されるため、注意が必要です。
売却した年の1月1日時点の所有期間が5年以内か5年を超えるかで判定されるため、売却した日で５年たっていても５年以下の税率となる可能性があります。
具体例で理解！譲渡所得と税金の計算
さて、ここまで色々と説明してきましたが、具体的な数字を使って具体例を出してみましょう。以下のような場合を考えてみます。
・売却価格: 5000万円
・取得費（不動産を購入した際の費用）: 3000万円
・その他の必要経費（売却にかかった費用など）: 200万円
これらの数値を元に譲渡所得を計算してみましょう。譲渡所得は「売却価格 – (取得費 + その他の必要経費)」なので、2000万円となります。
この譲渡所得に税率を適用します。短期所有の場合、税率が最大55%なので、税金は最大1100万円となります。長期所有の場合、税率が20%なので、税金は400万円となります。
不動産売却と税金について、さらに深く知るために
これまでの内容で、不動産売却時の税金計算の基本的な知識をご理解いただけたでしょうか。確かにこれだけでも大きな一歩ですが、実際の売却時には更に複雑なケースが生じることもあります。また、税金を少しでも軽減するための節税対策も存在します。そんなときは、税理士などの専門家にアドバイスを求めることをお勧めします。
